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经济衰退要来了?抵押贷款利率下降,美国房市放缓

文/editor1 来源: FX168北美

FX168财经报社(北美)讯 抵押贷款利率经过连续稳步上升,过去一个星期里出现下降,这对脆弱的美国经济来说有好有坏。

30年期固定抵押贷款利率下降,让一直关注利率的购房者松了一口气,但也表明随着美国房产市场放缓,经济衰退很可能即将到来。

利率往往与10年期美国国债收益率(殖利率)类似,在通货膨胀上升和经济增长放缓的情况下,投资者将目光投向更安全、更稳定的资产,导致10年期美国国债收益率下降。

Realtor.com高级经济学家George Ratiu表示:“物价上涨侵蚀了消费者的收入,使许多美国人可支配的钱变少了。此外通货膨胀的速度超过了工资的增长速度,大多数工人都发现自己的收入不够了,进一步加剧了购房者的财务压力,而且他们还面临着更高的借贷成本。”

30年期固定利率抵押贷款

周四(7月7日)住房融资巨头房地美公布,上周30年期抵押贷款平均利率降至5.70%,低于前一周5.81%的水平。而2021年的这个时候,30年期抵押贷款的平均收益率为2.98%。

房地美首席经济学家Sam Khater说:“抵押贷款利率的快速上升终于停止了,很大程度上是由于高通胀和经济衰退可能性加大所产生的抵消力量。利率停止上涨有助于房地产市场实现再平衡,从卖方市场的高速增长转向更正常的房价升值。”

奥斯汀房地产经纪人Lilly Rockwell说,房产市场已经开始更青睐买家,她刚刚帮助一位客户以低于标价的价格进行了谈判。周四她在推特上表示:“这是难以置信的,现在选择太多,而竞争很小。”她还建议客户要求卖家提供信贷,即卖家在交易结束时支付现金给买家,从而降低抵押贷款利率。

降低抵押贷款利率就要提前向贷款人支付一笔钱,从而降低长期利息成本,而卖方信贷可以帮助现金较少的买家完成这一过程。

Rockwell表示:“我原本计划下周自己运用这一策略,提供一些利率买入的信息,主动化解对利率的担忧。但形势转变得如此之快,真是不可思议!”

15年期固定利率抵押贷款

15年期固定抵押贷款的平均利率为4.83%,也低于前一周的4.92%。去年同期15年期贷款的利率约为2.26%。

连续两年处于历史最低水平之后,除了少数时候,2022年的大部分时间里利率一直在上升。最近几周美联储开始提高基准利率以遏制通货膨胀,抵押贷款利率出现了急剧上升。

不过分析人士表示,应当正确看待近期的利率飙升。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)高级经济学家Nadia Evangelou说:“尽管利率明显高于去年,但仍处于历史低点,目前仍低于6%。”

5年期可变利率抵押贷款

上周五年期可变利率抵押贷款的平均利率为4.5%,略高于前一周的4.41%,2021年平均为2.54%。

可调抵押贷款的利率与优惠利率挂钩。虽然利率成本一开始很低,但初始固定利率期结束后可能会出现飙升。最近一些借款人开始使用可调抵押贷款,希望在5年期限到期时进行再融资,从而获得更低的固定利率抵押贷款。

近期利率波动对市场的影响

不可否认,住房市场活动已经降温。据美国全国房地产经纪人协会的数据,美国4月和5月的房屋销量比疫情前的平均水平减少了近1.2万套。

Evangelou 说:“许多家庭不再具备中等价位住房的收入标准,受到了更高抵押贷款利率的影响。”第二季度购房价格上涨了15%,现在购房者需要赚到10.4万美元才能获得一套房产需要的贷款。

另一个变化是,与一年前相比,更多的房主在这个时候选择出售房产,但房价尚未出现有意义的下跌。根据Realtor.com的数据,6月房价中位数达到了创纪录的45万美元,比去年同期上涨了17%。Evangelou说:“按照这个价格,再加上目前30年期贷款的固定利率,购房者每月的抵押贷款还款约为2100美元,不包括税收、保险或费用,比2021年6月高出了790美元。”

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