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以史为鉴,日本房地产的兴衰史(上)|恒益讲坛

文/editor 来源: 恒益投资

提到投资,我们加拿大的很多朋友肯定首先联想到房市,为什么呢?因为房地产近几年特别火热,火热到什么程度呢?去年年初,加拿大平均房屋成交价为50万,而到了今年年初,价格直接蹿升到了70万,相当于40%的涨幅,不但如此,房价涨势依旧,虽然成交量有所下降,但成交价依旧屡创新高。很多朋友都是抱着加拿大房价不会下降的心态蜂拥进房屋市场。然而,房价真的是大家想的那样永不下跌的吗?我们可以从历史中可以得到答案,本篇文章,就来谈谈当年日本房地产泡沫破灭的始末。

日本房地产泡沫的“导火线”

说到广场协议,那就不得不提到美国,因为是美国发起的这次会议。二战过后,出于政治原因,美国几乎可以说是无偿帮助日本重振经济,那日本也是很争气,之后相继抓住了南北朝鲜战争,以及中越战争的机会,猛造军火发了笔横财,为之后的工业改革赚得了第一桶金。到了上个世纪60年代,日本每年的GDP增速平均达到了10%左右。1968年时,日本成为了国民生产总值仅次于美国的第二经济大国。在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

然而,日本抢占的是它老大,美国的市场,因此,日本的快速发展在逐步侵蚀着美国的利益。因为日本的商品,不但质量好,价格上相比美国的还要便宜很多。原因就是美元当时还是很贵,贵就代表着,以美元标价的美国出口商品贵。那在全球贸易中,日本的东西品质好,还比美国的便宜,自然就受到市场的青睐。美国见状肯定就不干了,于是在1985年,美国喊了日本、英国、法国以及西德这四个工业发达的国家来到美国纽约的广场饭店进行会晤,要求这四个国家抛售他们的美元储备,来让美金贬值。美金只要一贬值,就有利美国的出口,这样有助于美国夺回被日本抢占掉的国际市场。

广场协议签订后,这四个小弟就开始在国际外汇市场上大量抛售美元。在1985年的9月份时,美元兑日元在1美元兑250日元上下波动,协议签订后不到三个月的时间里,1美元只能兑到200日元左右,美元兑日元整整贬值了20%!这下轮到日本难受了,因为快速升值不利于出口,你东西卖贵了,人就不买了,美国那边倒是便宜了,自然买家都去找美国买产品了。所以说,日元的升值给了日本的制造业,甚至可以说整个日本经济一个沉重的打击,GDP的增速此时也在逐年下降。

到这,轮到日本政府开始急了。于是在1986年,为了防止汇率升值过快,日本开始施行宽松的货币政策,利率连续5次下调利率,从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,造成国内市场流动性大量过剩。就在同时,日本政府施行了金融自由化,这意味着日本的企业可以更方便的在海外市场进行融资,并且国外的钱也更容易能够流入日本市场中进行投资。就这样,市场上大量的资金正在寻找,来钱快,回报高的投资标的,很快房地产市场就成了资本的宠儿。

日本房地产泡沫的膨胀

日本房地产的泡沫是由两大部分的吹起来的,一部分是由国内的热钱吹起来的,另外一部分是由国外的热钱吹起来的。那我们先来说说国内是如何进行房产炒作的。

国内热钱炒作

我们之前说到,为了保住日本企业的生产和出口,日本央行降低了利率,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。那银行业不傻,这么多钱趟在银行里,利息还低,肯定不划算,得想办法把这钱给贷出去,这样银行才能扩大自己营业利润,所以,当时的日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

所以,来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。在1987年,仅仅在日本政府实施宽松政策后的一年里,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。当时日本楼市为何那么疯狂?有一个“神话”一直刺激着所有投资者蜂拥而上。这个神话就是“土地不会贬值”。日本人多地少,房产永远是“刚需”。日本全民疯狂买房炒地,土地价格不断暴涨,“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价平均增长了200%。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

日本国内的房市早已已经无法满足日本人购置房产的需求,因为那个年代日本太有钱了,野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。在这种社会风气下,不仅仅是全民炒房了,连实体行业都开始不务正业,一起加入了炒房的队伍当中,由于企业难以抗拒投机获利的诱惑,原本应该投到实体经济的资金又大量涌向房地产市场,致使那些真正能够推动社会发展的行业和工程项目因为资金不足而不能达到理想的发展目标,尤其是专注基础设施的企业,由于工程周期长、投资回报时间长等因素将难以筹集资金执行下去。因此,当时日本国内的资金机会可以说是全部都投入到了暴利的房地产行业,加剧了日本脱实向虚的步伐。

国外资金炒作

众所周知,资本是逐利的,哪里有利可图资本就会涌入哪里。上个世纪80年代后期的日本便是国际资本的猎物。广场协议过后,日元成为了当时升值较快的币种之一,这吸引了一大批投机者兑换日元,因为单单是持有日元,就能够享受非常不错的升值回报,为了进一步加大投资回报率,这些投机者在日本境内寻找合适的投机标的,那么房地产毫无悬念的成为了他们炒作的标的之一。因此,在80年代末期,海外资金又进一步推高了房价的上涨,使得房地产泡沫越吹越大。

当时日本看似很有钱,外汇很多,但其实这些钱都不是它自己的,就象进入赌场的客人,用自己的钱换了筹码进赌场去赌,这些钱其实不是赌场主人的,当客人离开赌场的时候,客人会用筹码去赎回资金。如果这些钱被赌场主人花掉了,那么客人挤兑的时候,就会出现挤兑危机。

所以,那时候的日本也是这样,它拿了客人放在它那里的钱,当作是自己的钱拼命花销。

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