FX168财经报社(北美)讯 周三(9月28日)，荷兰国际集团(ING)首席经济学家奈特利(James Knightley)表示，美国房地产市场的衰退已经到来，由于房贷利率飙升，潜在购房者放弃了交易。
他在周三给客户的一份报告中还表示，房价下跌可能在一定程度上缓解通货膨胀和美联储紧缩周期带来的压力。
奈特利强调，高达近7%的房贷利率导致住房需求急剧下降，因为人们的负担能力“已经到了极限”。
房贷利率在过去一年中翻了一番，这意味着通常的月供已从几个月前的1550美元飙升至2600美元。
“按年计算，这相当于税前家庭收入中位数的43%。作为参考，2019年第四季度购房的典型新年度房贷支付相当于收入中位数的26%，在2006年房地产泡沫高峰期相当于收入中位数的37%，”奈特利说。
今年以来，房贷申请大幅下降了约30%，房屋销售交易开始显示出放缓的迹象。与此同时，待售新屋供应可能增加，因年初新屋开工和建筑许可飙升至16年高位。
需求下降和供应增加的组合意味着房价可能会大幅下降。事实上，凯斯-席勒指数(Case-Shiller Index)的最新数据显示，7月份住房价格同比增速以有记录以来最快的速度放缓，一些最热门的市场出现了环比下跌。
“我们的房价只出现了一个月的下跌，但在需求迅速走弱的时候，市场上出现了更多的供应，这意味着房价将进一步下跌，”他说。
从现房价格与家庭收入中值之比来看，房价估值似乎有些过高，他估计房价要从峰值下降20%，这一比率才能回到长期平均水平。
但该报告说，不要指望房价马上会出现2008年全球金融危机期间的那种下跌。
这是因为家庭资产负债表状况良好，家庭资产比2008年之前的峰值翻了一番，达到163万亿美元。与此同时，同期家庭负债仅增加了5万亿美元至19万亿美元。最重要的是，房主在其房产中的权益比例达到了自1983年以来的最高水平，为70.5%。
奈特利说:“自从全球金融危机以来，金融监管已经大幅收紧，美国金融体系遭受灾难性贷款损失和重大压力的风险似乎很小，即使是在价格下跌20%以上的情况下。”
随着住房市场多年来首次从卖方市场过渡到买方市场，房价下跌最终对首次购房者和其他想买房的人来说是件好事。房价下跌对美联储来说也是一个好迹象，美联储正在观察与住房和租金相关的通胀已经见顶的潜在迹象。
“美联储希望出现调整，”奈特利说。“房地产市场低迷将削弱美国的增长神话，但同样重要的是要记住，它也会抑制通胀。”
他总结道:“我们可能很快就会到达这些关键CPI租金组成部分年率变动的转折点，如果是这样的话，这将有意义地抑制2023年的消费价格通胀，并有可能促使美国通胀率在2023年底回到2%。尽管美联储正在淡化这种可能性，但我们坚定地认为，2023年下半年降息将被提上日程。”
