FX168财经报社(北美)讯 据乐活网报道，加拿大计划在未来几年为风险最高的借款人增加信贷渠道。这是特鲁多政府连任后承诺的一大改变——更多担保抵押贷款。高比例的借款人将看到可达到的最大抵押贷款限制有25%的增长。
在经济危机(Great Recession)之前的美国房地产泡沫，就是经济增长的主要驱动力之一。因此，这是一项奇怪的政策，可能会推高价格，或至少防止价格下跌？
加拿大担保抵押贷款最高增长25%
加拿大正计划提高高比率抵押贷款的贷款上限。高比率抵押贷款是指购房者首付低于购房价格的20%。目前，购房者的购房价格限制在100万元以下。如果提议的修改通过，该限制将增加25%，达到125万元。
此外，高比率上限将不再有助于减缓廉价住房的增长；它还将与消费者价格指数(CPI)挂钩。这有点讽刺，因为住房成本占CPI指数的近三分之一。
不过随着房产泡沫将信贷边界推高，它们现在将自我调整。
高比率抵押贷款原本是为低收入家庭进入市场所设计的。纳税人承担这种风险是有道理的，因为它有助于建立中产阶级。
但事实并非如此。要想享受125万元的最高抵押贷款，一个家庭每年至少需要15.5万元的收入。此外，他们还需要至少25万元作为首付。
换句话说，这种变化是为高收入家庭所设计的。符合这种要求的收入水平普遍比中位数家庭高出72%左右，并刚好低于家庭收入属于最高五分之一那部分人群的临界值。
目前第一次买房的人大多如此，该群体数量超过全国普通家庭的三分之二。
扩大信贷渠道推高房价
房地产繁荣时期的信贷扩张导致房价上涨。而买方和卖方有相互竞争的利益——前者价格最低，后者价格最高。在供应不足的情况下，谈判对卖方有利。问题是，他们只能拿买家能借到的钱，而不是更多。价格受到流动性的限制，这是市场的基本原理。
你认为在低供应环境下会发生什么，政府能让买家多赚25%的钱?
现在卖方有义务提取额外资本，增加的信贷资本推高价格。
由于这些都是针对首次购房者，主要作用是在价格限制。换句话说，它推高了最经济适用房的价格，但对最昂贵的东西几乎没有影响。
这不仅仅是一种理论，有大量的证据支持它是如何工作的。人们发现，这是经济大萧条期间(Great Recession)美国房地产繁荣背后的关键原因之一。
蒙特利尔银行最近对这类行动提出了警告，因为市场只会吸收这种行动。甚至加拿大银行内部也承认，信贷扩张推高了房价。既然这一点已经确立，让我们来谈谈影响房价的——边际买家。
边际买家将决定市场影响
信贷扩张推高了各地的价格，但不是所有地方都是如此。它们增加多少取决于一个重要的市场概念——边际买家。
边际买家是指付钱最多的人(或公司以及团伙)。
这只是一小部分买家，但他们才是真正买东西的人。它们决定着游戏的节奏，并最终决定着玩家所付出的代价。
大多数人认为负担能力取决于总体人口，但它取决于流动性。如果边际买家在清算时存在，那么大多数人负担不起也没关系。买得起它的人买下。这个池子只要和售出的供应量一样大就行了。
一些边际买家是理性的，经过深思熟虑的。
房地产开发商、商业地产投资者和机构房东就是例子。
即使他们有钱，他们也不能付钱获得任何想要的东西。必要条件是在财务上对他们来说是合理的。他们必须考虑下一个买家会是谁。这就是为什么开发商会在房地产周期的底部挖出大部分土地，或者什么时候政府会付钱。
还有非理性的边际买家，这在加拿大非常流行。
其中有故意不理智的人，比如洗钱者和有组织犯罪人群。这些人需要转移大量的钱，所以房子的价格并不重要。至少对他们来说，如果你在竞争房子，你可能不知道他们的目标是支付最多。
然而，“无意中非理性”的买家是最有可能使用这个程序的人。其中包括受兴奋驱动的买家，就好像这是一款游戏，有没有听说过我们“赢了”一场竞标战? 他们可能会说这不是为了赚钱，但他们已经承认他们会这么做。
“错失恐惧症”的购买者认为，今天多付钱的痛苦比以后多付钱的痛苦要小。因此，他们今天会尽其所能地支付。
在他们的心目中，房地产总是一个有利可图的行业。
另一个无意中失去理智的买家是刚到一个地区的有钱买家。外资受到了很多关注，因为外资在海外的工资通常要高得多。然而，也有跨省的边际买家。从多伦多迁往哈利法克斯的买家正在推动房价上涨。这些是最有可能利用信贷扩张的买家类型。
如果你想要一个家，你现在必须和他们竞争。
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