6月份加拿大出租单元的平均要价达到 2,042 加元，较 2022 年上涨 10.2%。大都市区尤其受到租金成本上涨的影响，一些当地家庭因缺乏经济适用房而被迫搬迁。
毫不奇怪，一些人将 Airbnb 视为租赁危机的原因之一。
圭尔夫大学（University of Guelph）商业与经济学院营销与消费者研究系主席兼教授 Sourav Ray，在对 2015 年至 2020 年多伦多租赁市场和 Airbnb 房源的初步研究表明，Airbnb 通过两种方式影响租赁市场：减少可供出租的数量和促进社区高档化。
Airbnb 推高多伦多房价
Airbnb 在 220 多个国家和 10 万个城市拥有 660 万个活跃房源，提供三种类型的住宿：整栋住宅或公寓、私人房间和共用房间。
Ray 的分析集中于整个住宅或公寓类别。这些住宿的业主可以在长期和短期租赁市场之间进行选择，但那些只出租部分住宅的业主不太可能进入长期市场。
研究发现 Airbnb 租赁可以挤出社区的长期租赁。随着社区内 Airbnb 租赁数量的增加，长期租赁的可用性减少，反之亦然。
平均而言，当一个地区每平方公里的 Airbnb 房源数量增加 1% 时，长期租金就会上涨 0.09%。这一影响明显高于在美国进行的一项类似研究，该研究发现增幅为 0.018%。
研究发现有证据表明 Airbnb 可以为业主带来更高的潜在租金收入。潜在短期租金和传统长期租金之间的收入差异（称为租金差距）吸引投资者购买可用于短期租赁的房产。
长期租金的减少可能会导致住房竞购战，从而导致租金更高。我们发现，租金差距每增加 10%，就会导致长期租金价格上涨 3.58%。这相当于多伦多平均一居室房产每月租金上涨 92 加元。
Airbnb 如何引领中产阶级化
当房主将其房产转为 Airbnb 出租时，就会减少其社区的长期租赁供应。这提高了租金价格，扩大了低收入家庭的预算。
利润丰厚的短期市场还吸引了针对 Airbnb 租赁的新住房投资。这进一步挤压了当地家庭的压力，他们发现自己陷入了竞购战。最终，经济压力迫使这些家庭离开他们的社区，只留下较富裕的人口。
随着空出的房屋被从外地搬进来的富裕家庭所占据，他们能够负担得起高价，房产价值就会上涨。随着时间的推移，社区发生了变化，主要由相对富裕的公民组成，这一过程被称为中产阶级化。
Airbnb 提供的短期租赁会引入外来者，通常很少考虑当地社区的规范，从而导致冲突和投诉。
虽然通常可以通过传统的治安和沟通来处理这些暂时的骚乱，但它们可能会对社区产生持久的影响。
社会影响参差不齐
尽管有证据表明 Airbnb 导致了租金上涨，但其更广泛的社会影响仍然存在争议。
对于房主来说，Airbnb 提供了新的收入来源。零售商、餐馆和其他企业可以满足游客的需求，从而增加当地的就业机会。年轻人的流动可以用他们的生活乐趣和创造力为社区注入活力。
然而，经济适用房是我们社会的基本需求。Airbnb 在多伦多、温哥华和蒙特利尔拥有超过 40,000 套房源，是经济中的重要参与者，但只是影响经济适用房供应的大局中的一部分。
狭隘的政策干预不仅可能无效，而且可能产生意想不到的负面影响。迄今为止，减轻 Airbnb 对住房负担能力影响的尝试收效甚微。多伦多的短期租赁细则于 2019 年生效，将 Airbnb 在主要住宅的停留时间限制为每年最多 180 天。
事实上，有证据表明，限制 Airbnb 租赁会减少新住房单元的开发，导致住房供应量减少。这些因素说明解决这一复杂问题需要创造性的政策措施。
作者：玛里丽
