FX168财经报社(北美)讯 周三（2月28日），《商业内幕》报道称，2021年圣诞节前不久，肯尼斯·舒默（Kennis Schummer）收到了一封改变他生活的信。舒默，一位64岁的制作广告歌曲转行成为零售经理，看到了自己位于佛罗里达州彭萨科拉附近的乡村农场式风格的住宅在疫情期间暴涨的价值。和很多房主一样，舒默渴望将一部分理论上的财富转化为现金。他的房子需要新屋顶和地板，朋友们有时开玩笑说房子"停留在70年代"，但是利用积蓄似乎有些困难。传统的选择都涉及额外贷款，而舒默负担不起更多的月供。
然后就收到了这封信。这封信来自一家名为Point的加利福尼亚公司，提出了一种非传统的解决方案：Point并不是向舒默借钱抵押房屋的现值，而是提议支付舒默一笔现金总额，以换取他的房屋未来升值的一部分。实质上，该公司打赌他的房子价格会继续上涨，并希望参与其中。这种交易通常被称为房屋产权共享协议或房屋产权投资，几十年来一直存在于房屋融资的边缘。但Point是一小部分相对年轻的公司之一，得到了一些世界上最大的投资者的支持，他们希望将这些产品推向主流。
舒默以前从未听说过这种东西，但他很感兴趣。他的会计师向他保证，与合适的公司进行房屋产权投资是合法的，尽管不常见。在2022年春天，经过一番研究和数据分析，舒默答应了Point，以换取6万美元的现金，交换房屋未来升值的64.9%。这可能听起来占了他未来财富的很大一部分，但舒默绝非独行。
尽管房屋产权投资仍然是一个小众市场，但新兴行业引发了一些担忧。消费者倡导者和财务顾问担心，房主可能不完全理解他们正在做什么，或者缺乏财务技能来判断这笔交易是否适合他们。这些合同的结构使得投资者在市场的起伏中有望获利，而不管市场的曲折和转变。非党派智库Urban Institute的研究员劳瑞·古德曼（ Laurie Goodman）表示，房屋产权投资对投资者来说是"一笔好买卖"。
"如果对投资者来说是一笔好买卖，"古德曼补充道，"那么对借款人来说很可能是一笔糟糕的买卖。"
房屋产权投资的成功或失败可能会塑造美国未来的房屋所有权。随着这些交易在华尔街上得到认可，它们可能决定谁将在下一次房地产繁荣中获得超额利润——是普通房主，还是几十年前就察觉到机会的投资者。
毋庸置疑，美国房主在纸面上是富有的。根据美联储的数据，从2020年初到2023年第三季度，美国家庭的房屋净资产增加了惊人的12.6万亿美元，总额达到了32.6万亿美元的纪录高位。这样的资金可以用来支付医疗费用，清偿高利息债务，或者应付紧急费用。但是有各种各样的原因——比如信用不良或就业不稳定——可能导致某人很难动用他们的资产。房主也可能仅仅对最受欢迎的债务选择不满意，而在如今的高利率环境下，这些选择看起来不那么吸引人。
在向房主推销时，Point等公司强调他们的提议不是贷款——房主从技术上讲并不承担更多债务。相反，他们在将来的某个时候结算，可以是10年甚至30年后。为了筹集现金，房主可以出售、重新融资或借更多钱来支付投资者。如果房屋的价值上涨了，每个人都赢了；如果以亏损出售，投资者可能会分担其中的损失。这被称为合作伙伴关系，而不是交易。
它是这样运作的：当他决定与Point达成交易时，舒默剩下12.2万美元的按揭要还。一位评估员估价他的房子价值为27.5万美元，但对于Point来说，他的房子只值23.1万美元——该公司对房价进行了16%的折扣，以在房价下跌时为Point提供一些保护。当他最终与公司结算时，舒默将不得不偿还原始的6万美元，再加上他的房屋价值升值的65%。舒默每季度都会从Point那里得到这笔金额的估算——他现在的房屋价值估计为29.59万美元，他将欠下略多于8万美元。 (Point限制其回报，使交易的年百分比不超过17%。)这笔交易在技术上将持续30年，但舒默可以选择在任何时候结束，通过支付给公司。如果像舒默这样的客户拒绝在合同结束时结算，公司有权强制出售房屋。但我接触到的高管强调，只有在耗尽其他选择后，他们才会采取这种极端行动。
目前，这些交易主要吸引那些不符合传统贷款条件或负担其他高利息债务的人。但对于Point这样的公司来说，过去几年房屋资产的爆炸性增长代表着一个巨大的机遇。
"随着时间的推移，我们的客户将会变得多样化，"Point的首席商务官兼联合创始人欧因·马修斯（Eoin Matthews）表示。"我并不是说这是一种征服世界的方式。我真正的意思是，你试图让产品对房主更具吸引力和更具可行性。"
在过去的十年中，Point及其竞争对手——Hometap、Unlock、Unison、EquiFi和Splitero等公司——已经在获得更广泛认可方面取得了巨大进展。更大的投资集团，如贝恩资本、Palisades Group和Redwood Trust，已经投资于这些公司本身或购买了它们的房屋产权合同。Hometap最近宣布，自2017年成立以来，已进行了100亿美元的房屋产权投资，相当于超过1万份合同；其中超过7.3亿美元是在过去几年内部署的。Unlock的首席执行官吉姆·里奇特利（Jim Riccitelli）表示，他相信该行业最终可能会发展成"数万亿美元"的规模，一旦更多人意识到这种融资方式是可行的。
"在消费者需求方面，我们还没有触及表面，"里奇特利说。"大多数消费者甚至不知道这是什么。"
为了继续增长，这些公司需要说服普通房主和主要投资者，他们提供的选择比传统的房屋产权贷款更为优越——真正的双赢，而不仅仅是最后的选择。
这就是事情变得复杂的地方。
美国消费者联盟金融服务主管亚当·拉斯特（Adam Rust）在2017年首次听说房屋产权分享协议时持怀疑态度。拉斯特表示，房屋产权增值似乎是"尚未被风险投资家利用的家庭资产领域之一"。随着投资者开始围绕房主的巢蛋打转，情况似乎正在发生变化。拉斯特不仅担心房主承诺出售未来一部分股权，尤其是对于低收入家庭来说，这代表了美国家庭财富中最大的部分之一。他还对产品的复杂性感到担忧，以及普通消费者可能难以计算他们可能放弃的准确金额。拉斯特在电子表格中尝试了各种场景，承认他的比较需要使用商学院中的一些晦涩的计算——净现值，内部收益率等。
"我能做到，但大多数消费者做不到，"拉斯特说。
拉斯特还担心缺乏标准产品。Point提供一种房屋产权投资方案：其合同在30年内到期，公司投资未来升值——如果房屋价值从20万美元增加到40万美元，那么Point只获得20万美元增值的一部分，加上最初支付给房主的现金金额。其他公司，如Unlock，提供长达10年的合同和不同的结构，他们简单地获得房屋的总价值的一部分。换句话说，他们会为你的房屋价值的一部分提供现金，以换取将来更大的百分比。比如，假设你拥有价值100万美元的房屋，想借出10万美元。Unlock可以为你的房屋股权提供10万美元，占20%。十年后，房屋价值增长到120万美元。支付给Unlock的金额将是24万美元，或者说是最终价值的20%。
你可以想象情况会变得混乱。公司提供不同的时间表，而基本的公式大致相同——今天的现金换明天房屋的股权——这些变化可能会影响最终你将支付多少。你是选择提供10年期限还是30年期限的公司？你是根据房屋将来的总价值还是它的升值来做交易？
"对于消费者来说，我认为这可能会非常令人困惑，"拉斯特补充说。"我担心人们会选择不适合的产品。"
虽然公司喜欢宣传房屋产权投资不是贷款，但消费者倡导者和财务规划师担心，这种营销宣传掩盖了决策的真实成本。
"说 '这不是贷款——你不用支付任何月供'，这是一个很好的营销手段。这是一个非常有吸引力的销售方式，"投资咨询公司Facet的高级主要规划师乔丹·吉尔伯蒂（Jordan Gilberti）表示。"但另一方面，它也是有成本的。这种产品的每一种类型都有成本。"
但贷款和股权投资之间的区别影响了产品的监管方式。抵押贷款需要不同的许可程序，以及对消费者的更严格的披露和保护。到目前为止，联邦法院已将这些交易视为期权合同，而非贷款。但一些州，包括康涅狄格州和马里兰州，已经修改了法规，使房屋产权投资受到像抵押贷款一样的监管，这意味着房主会有更多的保护。
即使消费者感觉足够自信签署合同，但合同到期后会发生什么呢？成立于2015年的Point公司是一家如此新的公司，以至于它还没有遇到房主无法付清款项的情况。但马修斯告诉我，该公司现在已经与近3000名房主结清款项——如果客户不知道自己在做什么，你会期望看到更广泛的投诉。马修斯承认，消费者倡导者对保护房主的巢蛋是公平的，但他称认为业主不会有早于预期触及房屋产权的充分理由是"非常理想主义的"。
"真实人们会有很多事件，"马修斯说道。"另一个选择对于那位房主可能是灾难性的，可能是承担他们无法管理的债务，或者不得不出售他们不想出售的房屋。"
Hometap的首席执行官兼联合创始人杰弗里·格拉斯（Holly Bunting）表示，房屋产权投资可能会比你借钱更昂贵。但格拉斯补充说，顾客也为现金的灵活性赋予了真正的价值——没有贷款人每月要求付款，房主可以利用这笔钱在此期间做各种其他事情。
"他们的意思是，'我知道我的房子可能会升值，而房屋产权投资的成本可能会比我借的更多，'"格拉斯表示。"但在那之间，我可以获得所有这些其他的好处，对我来说是值得的。"
许多人认为，房屋产权投资注定会保持一种小众产品的地位，只有那些发现自己陷入困境并没有其他好的选择的房主才会感兴趣。但其他人则在大胆打赌，认为这些交易将吸引更广泛的受众。如果房屋产权投资真的起飞，它们的崛起将增加更广泛的思考，即谁将受益于房价上涨——是普通房主还是最有钱的投资者，他们最有可能押注市场。
这类问题对于与Point公司达成交易的佛罗里达居民舒默而言几乎是背景噪音。自从他签署合同以来的近两年时间里，他表示从未有过犹豫。他知道账单最终会到期，但在此期间，他的房子已经翻新：新地板、新屋顶、新电器、新窗户以及一面标志着他房地产边界的篱笆。舒默说，虽然这项交易可能并不适合每个人，但对他来说感觉很合适。
"在我真正需要做一些事情的时候，这不仅是最好的，它可能是我唯一能够完成的方式，"舒默说。"自那时起，我对我生活中的这一部分一直很满意。"
