同样是4000万人口，每4.3个人组成一个家庭和每2.4人组成一个家庭，所需要的住房数量显然是完全不同的！
8月18日，加拿大皇家银行（RBC）经济学家表示，加拿大住房市场最大的调整不是加息也不是房价涨跌，而是加拿大的家庭规模变小和移民数量增加。
图自雅虎财经，2023年8月
黄三水说，在观点纷繁复杂的加拿大房地产市场，RBC的这个结论独树一帜，但仔细看看居然还很有道理。
RBC在报告中指出，1851年加拿大平均家庭人口超过6人；到20世纪40年代降至4.3人；到2021年则降至2.4人。
也就是说，即便从1851年至今，加拿大人口一点不变，今天所需要的住房套数也比100多年前要增加3倍。
可以理解为，加拿大住房危机其实来自两个方面：
1、新移民不断涌入导致住房需求增长。
2、加拿大家庭平均人数不断下降导致住房需求增长。
RBC判断，在这两股力量的联合作用下，加拿大房价基本不存在回调的空间，即房贷成本上涨给房价带来沉重压力。
图自雅虎财经，2023年8月
报告指出，加拿大正处于“急剧的住房调整”之中，从多伦多到温哥华，再到蒙特利尔。随着加拿大央行加息，潜在买家观望，房地产趋势正在放缓。报告称，虽然回调尚未完全发挥作用，但有两个因素将使加拿大房地产市场免遭类似于2008年美国金融危机的崩溃灾难。
RBC相信新移民扩招和加拿大家庭规模萎缩是提振加拿大住房需求并防止全面住房崩溃的核心力量。
2022年，加拿大人口增长超过100万人，其中非永久居民607782人，移民437180人。
由于加拿大激进的移民政策，加拿大的人口增长速度比其他发达国家快得多，是经合组织过去十年平均增速的两倍多。
这种绝对人数的激增配合家庭规模的缩小，将极大增强对住房的需求无论是租还是买，并最终导致租金和房价都处在稳定高位而不会出现明显下跌。只要经济形势企稳，房价还会上涨。
RBC在报告中表示，自2016年以来，加拿大最常见的家庭结构已经是“一人户”。在加拿大全国范围内，“一人户”占比接近30%，而温哥华这种城市一人户家庭占比已经达到40%甚至更高。
黄三水说，RBC的数据或许可以解释，为什么售价在100万左右，居住面积更适合2-4口人的的大温房产成交最旺盛。而适合更多人口的大面积独立屋成交相对冷淡。
所以，未来流动性最好的房屋类型将分别是公寓、联排、有出租单位的独立屋、独立屋。
事实上，RBC对加拿大房地产市场的解读给了我们所有人一个新的思路，那就是适合多代同堂的大型独立屋或许会在市场中越来越少，更多城市将允许独立屋改建成多户住宅。
我们这代人有可能见证加拿大住房结构的巨变。
