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律师太狠！多伦多华人夫妇因小事，竟要被强拍商铺！法官直斥荒谬

文/夏洛特 来源: 第三方供稿

安省高等法院近日对一宗商铺业主与管理处纠纷的案件，一对华人夫妇在维修中产生的费用与管理处有异议，最后竟然要被强行卖掉商铺。

董氏夫妇与1986年买入多伦多密西沙加一处商铺的其中一个单位，物业在董太太名下。

该建筑物分割有20多个商铺，每个商铺独立业主，属于共管condo物业性质，根据安省《公寓法》成立一个共管公司，委托一家叫GSA的物业管理公司进行管理。

在所有相关时间，丈夫董先生代表董女士与物业管理处联络的。

董先生1975 年获得电气工程技术学士学位，于 1989 年之前担任安省电力局（Ontario Hydro）安全检查员，并于 1992 年退休。

2016 年，物业管理公司确定对这栋30年楼龄的商铺物业屋顶进行大规模维修。

维修工作范围包括安装新的屋顶系统和排水系统、抬升包括暖通空调 HVAC装置在内的机械系统、增加空调装置的底部高度，以然后将它们放回原位。

负责工程的Applewood屋顶公司认为，如果不增加高度，屋顶上的 HVAC 装置就会太低，可能会导致泄漏，并漏到下面的商铺中。

因此，为了完成工作范围，Applewood 提出了一项计划，每个商铺单元业主将断开各自单元中的 HVAC空调服务。

然后，Applewood 将提升 HVAC空调装置，在下方安装所需的路缘石，完成屋顶维修后，他们会将 HVAC 空调装置放回原处，由各自的业主所重新连接空调。

同时，管理处向各个业主发通知，要求在9月29日指定时间断开空调。

图：通知内容

2016年9月27日左右，董先生到天台按要求断开空调机组。他表示，经过检查，他发现屋顶工人已经用一层沥青堵住了暖通空调装置的开口，以阻止检修盖打开。董先生提供了他的旧暖通空调装置的照片，该装置底部有一些沥青，最大可达 2 至 3 英寸。

董先生表示，此时他已经断开了暖通空调上的风管。这一点在他于 2016 年 9 月 27 日上午 11 点 26 分给阿特金的电子邮件中得到了证明，其中明确指出“空调上的风道已经断开”。

但是，Applewood 总裁 Di Bratto 在法庭上表示，他的一名技术人员于 2016 年 9 月 29 日到访过该单位，董先生告知他不会允许 Applewood 抬起HVAC 设备进行屋顶维修。但是，没有来自该技术人员的直接证据。

2016 年 9 月 30 日左右下午 3:54，Di Bratto 给董先生发了一封电子邮件，问下周何时能够来维修，并且称：“昨天您告诉我们的技术人员我们不能，幸运的是当时正在下雨。”

董先生对此感到困惑，因为他已经断开了设备的连接，当天下午 4:45 回给 Di Bratto 的电子邮件中看到董先生表示：“HVAC 已经断开。你可以继续把它抬起来。”

董先生承认他不是持牌电工或空调维修人员，但他相信他的背景和能力可以断开暖通空调装置，而无需雇用“专业人员”。事实上，他表示，在他之前在安省电力局的工作过程中，他负责检查其他人的工作，其中包括与暖通空调装置的连接。

但是，Applewood 显然聘请了一家机械承包商来检查所有 HVAC 装置，称董先生的HVAC 装置不符合要求，且未处于正常工作状态。

Di Bratto 先生还作证说，根据他的观察，暖通空调系统必须更换，

天有不测风云。连日阴雨导致屋顶维修工作被推迟到2016年10月22日，董先生开始抱怨屋顶施工导致商铺单元漏水。

2016年10月21日，董先生继续向管理公司投诉单位漏水问题。

2016年10月22日，维修工作终于开始时，工作人员进入各个商铺单元检查暖通空调装置是否断开。

尽管董先生称抬起 HVAC 是安全的，但维修公司认为不安全，决定不提升提升的 HVAC 装置。

接下来几天，董先生确实表示他的 HVAC空调已报废，但他将原因归咎于没有被抬起而进行屋顶施工，最后导致 HVAC 装置周围大面积泄漏，因此，他表示他必须更换暖通空调装置。

管理处告知董先生和董太太他们的暖通空调装置必须自费拆除和更换。

11月3日，董先生拆除了旧空调，建造更高的路缘并安装了新的空调装置。

11月4日，董先生表示他的空调已经安装完毕，并要求按照承诺修复他所遇到的渗漏问题。但对方称泄漏是董先生空调装置本身有问题，以及不愿意从一开始配合所造成的。

随后，管理处检查董先生的新空调，称尚未升高到适当的高度，需要立即改正。

董先生称，他们从来没有机会亲自进行维修，而管理处坚持使用专业人员来确保屋顶保修，并坚持立即进行维修。

最后， Applewood 安装木路缘并抬高设备，成本为 3,661.20 加元。

但董先生拒绝支付这笔钱，尽管管理处最后降到1000加元，但董先生依然拒绝。

最后，事情闹大了。

管理处找律师支招，结果律师就太狠了。

律师随后发律师信给董先生，现在不再是1000加元了，而应付金额为 9,242.20 元，其中包括 4,440.90 元为修复费用和邻近单位的维修费用，在加上 4,842.62 加元的律师费。

律师还称，如果未能在规定的时间内付款，管理处有权对您的商铺启动产权留置权（ lien ）诉讼以收取这些费用。

对于律师的这个威胁，董先生没有屈服。

2017年2月22日左右，一份业主留置通知书发给了董先生和董女士。

由于董一直没有付款，2017 年 5 月 8 日左右，向董氏夫妇发送了一份强行出售通知，

通知称，如果在 2017 年 6 月 26 日或之前未支付 11,873.71 元（包括利息），将出售该单位以支付这些费用。

今年2023年5月，安省高等法庭对这起纠纷进行判决，法官Fowler Byrne J.对案件进行判决。

法官不同意管理处的说法，直斥荒谬无理。

法官称，首先，管理处没权要求其任何商铺业主需要雇用专业人士来断开其 HVAC 空调装置。

其次，法官认为发现董女士确实在 2016 年 9 月 27 日之前就断开了她的暖通空调装置。

此外，董先生及其商铺租户吴女士的证据表明，在 2016 年 9 月初开始屋顶维修之前，暖通空调装置就已开始运行。

最后，法官称，所产生的费用并非由于董女士的作为或不作为而造成的损害，因此这些费用不存在有效的留置权。

所以，于 2017 年 3 月 22 日的留置权索赔应立即解除，费用由管理处自行承担。

ref:

https://www.canlii.org/en/on/onsc/doc/2023/2023onsc2998/2023onsc2998.html

作者：丁其