多伦多的房地产市场真是一块神奇的宝地。
前几天，超级生活报道过一个多伦多小哥花$100w买了套破房，此后花36万装修成豪宅，月租$6500的故事（回顾：多伦多小哥花$100w买房装修）
现在又有一名房主有过之无不及。
这位房主，在房价几乎巅峰的2020年8月，花了$132.5万抢Offer买下了一套破房，比挂牌价整整给多了$34万。
这套房子是这样的，你们感受一下↓↓
里面也很破旧~
厨房
地下室没装修过。
不过，人家很有钱。买下就是准备翻建的，而且不只翻建这套房子，还在后院加建一套后巷房（Laneway House）。
然而事情并非一帆风顺。
在房主申请改建后，周围邻居不乐意了。大批街坊邻里竭尽全力阻止抗议改建这栋房屋。
根据这栋房子的改建图来看，原本的平房会被加高两层，变成一栋3层楼的的巨型独立屋。
结果，2021 年这个居民区附近的电线杆上到处贴满了标语告示。小区居民号召带大家联合起来反对建造这栋大房子。
告示上写着“别让 456 Armadele成为一栋Condo，小区里不需要Condos。”
不只是小区里的告示，人们还在网上change.org 发起了抗议改建请愿书。上面写道，“456 Armadale 计划要把平房改建成三层 4 户公寓。这栋新'公寓'将不可逆转地使我们社区变得最糟糕。增加交通量，降低房产价值，并破坏我们心爱的社区的凝聚力......”
“这栋房子还可能开创危险先例，为无数其他改建打开闸门。我们要齐心协力，阻止他们破坏迷人的历史社区，使之变得面目全非。为了社区、历史和生活质量，请花时间签署这份请愿书。”
结果有300多人签名抗议改建。
此后，另一份支持这栋房子改建的请愿书也出现了。要求市调整委员会“批准改建”。
这份请愿书写道，“该物业位于Jane和Bloor商业区附近，离高地公园（High Park）也不远。该社区的吸引力吸引了年轻家庭和上班族。但问题是许多人无法进入该社区。”
“房屋所在社区家庭收入中位数超过$112,000，远高于多伦多平均水平$65,000，2020年夏季的平均房价超过$120万。但房屋库存100%全是独立/半独立屋，附近没有公寓楼。多伦多正处于住房危机之中，所以这样的改建可以温和增加密度......”
最终，翻建提案的缩小版本被通过了。
疫情中翻建的谷歌街景图↓
邻居实拍~
主体房屋的正面↓
改建后这样的↓
但让邻居们大吃一惊的是，这栋房子不仅翻建的房屋主体，还在后院造了一套后巷房。
造好的后巷房↓
这栋独立的迷你房造型非常奇特，长这样的↓↓
基本上进门就是楼梯。
房间在二楼，就在这个狭窄的楼梯就是。
房租可不便宜！月租：$2450。广告上写道0.5 个卧室（就像单身公寓，卧室没有单独房间）
独立的2层后巷房，有加热地板、空调、9英尺高的天花板、套房内自带洗衣房、大型储物柜、天窗、带酒吧座位的定制厨房等。
站立冲凉房很迷你~
卧室？不存在的，就在厅里。
另一个角度看厅（卧室）
房主说目前景观美化工作还在进行，大门和围栏也正在安装。可立即入住。
目前这套房子还没租出去，但从另一个房源网来看，围栏已经装好了。
其实这个外观奇特的新住宅，有半间间卧室，本质上是一套华丽的多层的单身公寓，面积仅为 650 平呎。
有人就认为，“0.5 间卧室什么鬼？！？！房主描述的方式与目标尺寸相比简直是天方夜谭，而且价格也不合理。”
但和2023年多伦多一居室住房的平均租金 $2,418相比，租金只高出一点，不知道会不会有人租。
房子已经造好，邻居们也无话可说了。
现如今加拿大已经陷入住房危机，市早在 2018 年夏天多伦多就通过了一项附例，后巷套房的建造变得更加容易。
而安省去年更通过了一项房屋改革新规，在某些情况下房主可以无视市政规划分区法，允许在每个住宅地段建造多达三个住房单元。（回顾：安省宣布：每家可建3套房！地下室、后巷屋都可合法出租）
这些房屋包括地下室单元，后院房，花园房，还有后巷房等，这些单元均可合法出租。
这样的高大的翻建房和后巷出租房可能会像雨后春笋般出现。
不过，所有有想法建后巷房，后院房，花园房的房主都要注意了，超级生活提醒大家：有3件事要事先考虑和防备。
1，贷款
后院房不容易获得普通贷款，一般需要“另辟蹊径”。
可以考虑使用当前房屋的资产净值通过HELOC来支付，这是指房屋资产净值信用贷款额度。
购买房屋建造后巷房的人的另一种选择是获得“购买加改善抵押贷款”（purchase plus improvement），以在现有房屋的价格之外借入装修费用。
2，预算
人工，建材等建造成本日益飙涨，而且建造房屋耗时起码几个月，可能会有意料不到的开支和延误。所以在准备资金时要留出余地。
另外，建造房屋选择有经验的装修商也很重要。
3，额外增加的税
想要建后院房的房主还应记住，增加后巷房等会增加您的物业价值，因此会增加您的税。不过房产税（property taxes）和其他一些费用可以通过房东申报租金时可以抵消的开支来减免最后的应缴税。
这些开支包括：地税、水电费、贷款或HELOC 的利息、打广告租房和维修房屋等项目。
由于加拿大政府鼓励提供更多房源，现在对于后巷房的补助方面也不少。超级生活总结了3大福利，大家可以记一下。
1，新房住宅出租GST/HST物业退税
琳达指出，后巷房可以利用 GST/HST 新住宅出租物业退税。该退税用于退还为后巷房项目支付的部分 GST。但她说，“这方面的规则很复杂，因此最好想与您的会计师查询合作。”
2，最高申请$50,000退税减免
2023 年新的联邦预算案中，有一个重要的税收抵免--多代家庭装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit简称：MGHRTC）可以用来获得后院房建造的退税减免。不过需要满足的条件。
要符合资格，后巷房的居民必须是年长者或有残疾成年人的家庭成员。
如果符合条件，装修费用提供 15% 的可退税抵免，以帮助房屋中私人入口、厨房和浴室的二级单元的装修费用。最高可申请 $50,000减免抵扣，最高退还金额$7,500 ($50,000 x 15%)。
3，多伦多政府$50,000可免贷款
多伦多的房主如果想要建造后巷屋，别错过这个可负担后巷房试点计划（Affordable Laneway Suites Program），该计划为符合条件的开发后巷屋房主提供高达 $50,000 的可免还贷款。
屋主必须获得附属二级住宅单元开发费用延期计划的批准。贷款将在第一个租户入住后巷房之日起 15 年内免除。但要求是出租收取的租金不能超过多伦多市场平均租金价。
房产翻建市场，砸钱化腐朽为神奇的事可能会越来越多。
那么问题来了，就算这房子租金$2450一个月，利息已涨疯，再加上地税等开支，大家觉得这样的翻建值不值？
作者：晓晨
