随着加息暂停，澳洲各地楼市回暖的消息增多，但是，有关专家提醒：不要高兴的太早。

过去一年，悉尼、墨尔本公寓租金飙升24%和23.1%，使得租户们难以找到并负担得起住处，部分地区无家可归的人翻番；同时，澳洲房东们也面临着最大的投资危机。

一，全澳空置率降至历史最低，租金飙涨再创新高

澳洲各地的房屋和单位租金都创下了历史新高，租房空置率骤降至历史新低，对租户来说，这种情况已经变得越来越糟糕了。

刚刚发布的《Domain租房报告》显示，澳洲房屋租金连续第八个季度增长，公寓租金连续第七个季度增长。

今年一季度，全澳首府城市的独栋屋房租整体上涨了2.7%。而公寓租金的涨幅更大，达到了10%。

高昂的住房成本，投资者活动减少，以及社会和经济适用房的严重短缺，使得租赁危机持续加深。

Domain研究和经济学主任Nicola Powell表示：“这些数字是非常明显的，我们已经看到单位要求的租金有了更大的加速，特别是来自墨尔本和悉尼，这两个地方的空置率也创下了新高。”

统计数据显示，过去一年间珀斯的独栋屋租金涨幅为14.6%，阿德莱德为13%，布里斯班达到了12%，墨尔本11.1%，悉尼10%，达尔文为8.3%和霍巴特为5.3%。

随着越来越多的租房者试图通过搬到一个较小的房子来节省开支，公寓的租金也在持续上涨。

在悉尼，公寓租金在过去1年间上涨了24%，墨尔本涨幅为23.1%，布里斯班16.3%，阿德莱德13.5%，珀斯12.5%，霍巴特6.7%，达尔文6.1%，堪培拉为1.9%。 

在全澳范围内，租金涨幅最大的地区是悉尼西南部的Bass Hill，当地公寓的周租金在过去一年中飙升了62.8%。

Domain发布的最新租金报告显示，墨尔本公寓租金中位数在3月份达到了创纪录的每周480澳元，比去年同期上涨了90澳元，比上一季度上涨了30澳元。

专家们预计，随着利率上升、本地和国际学生回流、住宅建筑商倒闭和房东出售投资物业，这将给已经陷入危机的租赁市场增加压力，情况只会恶化。

Domain研究和经济主管Nicola Powell称，房屋和单元房租金都连续6个季度上涨，这是自2007-08年以来第一次出现。她表示，目前墨尔本的空置率达到了0.8%的历史最低点，对于租户来说几乎没有多少选择。

周三，储备银行行长Philip Lowe警告称，租金通胀可能会在一段时间内保持高位。

二，租客：无家可归者翻番！高额房租下，只能不断搬家

ABC报道称，维州部分地区房屋租金高，房源少，租户面临重重困难。

葡萄园工人Meriliis称，维州西北部是澳洲最难找到住处的地方。

这位23岁的女子于今年1月来到Murray河畔的Mildura，发现这里的房屋租金很高，房源也少，只能依赖短期住宿。

她尝试了租房、汽车旅馆和在线论坛等所有方式，但境况仍然困难。

经过两个月的申请，Meriliis通过在线住宿网站在距离Mildura 20公里的Cardross租到了一所房子。

和许多其他偏远地区的工人一样，她感到“非常紧张和担心”，担心自己会再次无家可归。

她说，AirBnB上最便宜的短期住宿每周至少要$1000，是其预算的四倍。

PropTrack市场报告显示，维州偏远地区租金季度同比增长5%，达到$420，是疫情以来增速最快的季度。

维州偏远地区租金年度同比增长7.7%。其中公寓涨幅9.4%，独栋房为7.5%。

维州北部议员Wendy Lovell表示，澳洲统计局最近发布的2021年人口普查数据显示，2021年到2016年之间，Mildura地方政府辖区无家可归人数增加了173人，增幅99%，是州平均水平（23.3%）的四倍多，是全国平均水平的19倍。

Mildura市共有348名无家可归者，1856名居民在等待社会保障住房，而2019年的数字分别为321人和1013人。

三，房东：月供远远超过租金涨幅，投资房要保不住了

租客陷入困境的同时，不少房东也在面临着考验。

AFR消息，分析发现，虽然澳洲租金迅速上涨，但抵押贷款还款的涨幅却更高。专家表示，利率环境，再加上意外的维护成本，可能会让一些房主难保自己的投资房产。

悉尼房主Julian Peterson在疫情期间购买了一处投资性房产，当时利率处于历史最低水平，偿还120万澳元的抵押贷款相对轻松。

但在连续10次加息后，他的还款增加了一倍多，达到每月6200澳元，而他的月租金收入保持在3400澳元。他一直在努力重新融资，以获得更便宜的抵押贷款。

Peterson表示:“我们目前支付的贷款利率比平均抵押贷款利率高出1%左右，因为我们是从非银行贷款机构贷款的，而投资贷款的利率更高，因此我们非常渴望进行再融资，以减少还款。”

“不幸的是，房子的估值低于购买价，所以主要的贷款机构拒绝了我们的申请。”

Peterson以150万澳元的价格买下了投资房产，但近期它的估值只有135万澳元。

他说:“这栋房子获得了增加一间卧室的开发许可，一旦完工，房产将增值，但估价师没有考虑到这一点。”

“我们能够经受住这一考验，因为我们有缓冲，而且我们相信，一旦市场复苏，这处房产将会升值。但从短期来看，这是痛苦的，因为目前每年的租金收入缺口为3万澳元。”

四，陷入负现金流，大批投资者正在望而却步

专家表示，导致租金创纪录上涨的租房短缺，在一定程度上是由于进入房地产市场的投资者减少，而像Peterson这样已经进入市场的人发现很难保住自己的投资。

CoreLogic的分析发现，虽然租金迅速上涨，但抵押贷款还款却攀升得更高。

在全国范围内，房租每月上涨227澳元，但抵押贷款成本每月大幅上涨904澳元。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示:“不断上升的利率环境让投资者望而却步，这加剧了当前租赁市场的压力。”

获得贷款资格是另一个挑战，此外还有还款，尤其是对高杠杆投资者而言。

投资者目前正在接受评估，以接近9%的抵押贷款利率偿还债务。

Destiny Financial Solutions资深投资者和抵押贷款经纪人Margaret Lomas表示:“在经济低迷期间，我们通常看到投资者抓住机会以折扣价格购买健康资产。”

但利率上升和借贷环境更加困难的综合影响，使这种策略对许多投资者来说不可行。

他说:“由于借款成本上升，持有资产肯定更难；由于借款标准收紧，增加投资组合也更难。一旦你购买了两到三套房产，银行就会让你难以借到钱。”

除此之外，由于住宅建设成本的飙升和技术工人的短缺，维护费用也在上升。

许多房东低估了这些成本，并没有准备好应对现金流冲击，这可能会导致一些房东被迫出售。

LongView执行董事长Evan Thornley表示:“租赁物业面临着大量潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的意外支出。”

与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业的现金流为负。

虽然一些投资者在财务上做得很好，但另一些投资者的回报很低，这可能也会阻碍他们进一步投资。

Suburbtrends创始人Kent Lardner表示，房地产对大量投资者仍有很大吸引力，但近年来的价格上涨已将许多投资者挤出市场。

“收益率大幅跃升，但即便租金如此之高，大多数投资者的房产也不会带来正现金流。尽管有负扣税的好处，但较高的利率和自付费用的风险似乎是阻碍许多投资者投资的重要因素。”

结语：

随着大量新移民涌入，租房需求不断增加，而建筑行业面临困境、住房严重短缺，如此供不应求的情况下，租金上涨成为趋势，越来越多的租客难以负担高额的房租，只能不停搬家，甚至无家可归…

而另一方面，由于还贷金额飙升和住房维护费用等，大批投资者并没有如愿成为“躺平”一族，甚至加重了原本的负担，只能纷纷撤离房市，这也加剧了住房短缺…

付不起的房租，还不上的月供。如此，租房市场形成了一个循环。

其实，后疫情时代，不管是租客还是房东，如何保持正向现金流，是每个人都在面临的问题，解决了这个，才能在不断紧张的市场中，获得真正的心安。

对于现在的租房困境，你怎么看？欢迎理性留言。