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【硅谷周周见】科技公司成大地主,坐拥旧金山上万平米办公空间 无人接手被迫承担十亿费用

文/苏怀瑾 来源: FX168北美

FX168财经报社(北美)讯 周六(5月15日),在疫情期间期间,旧金山可转租办公空间的数量增加了两倍多,科技公司寻求将承租的巨大空间转让,却因无人接手而不得不在财报上减记巨额支出。

去年年初,数据管理软件Cloudera就退出了位于旧金山市中心的办公室,并计划将办公室转租,并将员工迁往南部的硅谷总部。但疫情让该公司办公室无人接手,迫使其大幅减记了3580万美元的房地产资产。Airbnb也在周四的收益报告中表示,第一季度的资产减值为1.13亿美元,“与我们认为不再需要的旧金山办公空间有关”,该公司去年记录了租赁减值3580万美元。而DoorDash在2020年前三个季度的资产减值为1100万美元,因为一名租户的业务受到了疫情的干扰,并表示“未来不会支付任何月租金”。

此外,优步在去年因疫情裁员约20%后,发现自己拥有太多的房地产。优步在其2020年的年度报告中表示,它“退出了某些租赁办公室,并将其转租,主要是由于旧金山市延长了封锁禁令和我们的重组活动。”该公司当年与租赁相关的减值为9400万美元。高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据显示,截至今年第一季度末,优步在旧金山的四个地点拥有82.4万平方英尺的可用转租空间,是迄今为止最多的公司。Dropbox以41.8万平方英尺的面积位居第二,此前该公司宣布了“远程优先”的计划。Dropbox去年的减值略低于4亿美元,随后在第一季度又增加了1730万美元的减值。Salesforce是旧金山最大的私人雇主,拥有28.7万平方英尺的可用空间。根据该公司的年度报告,该公司去年有2.16亿美元的减值,原因是“我们决定退出部分地点的房地产租赁”。

如果将这些大型科技公司的租赁相关减记加在一起,在过去一年中总共出现了近10亿美元的房地产减值。虽然软件和互联网公司在2020年继续飞速增长,但它们的豪华办公室却处于休眠状态,让旧金山的商业房地产市场出现了前所未有的供应过剩。在疫情之前,这些公司以创纪录的价格抢购了大量空间,并经常将整层楼转租给初创企业和寻求在旧金山湾区(Bay Area)拓展业务的外来企业。

(来源:CNBC)

但疫情却导致他们的这一做法受到了严重打击。根据商业房地产公司Avison Young的说法,到2021年第一季度末,旧金山空置转租空间已激增至970万平方英尺,高于2019年末的约300万平方英尺,占该市所有可用商业空间的40%。目前多数租户将继续处于观望状态,直到疫情消退。

T3 Advisors的联合创始人马克·科特(Mark Cote)说,在未来两到三个季度,在旧金山寻找办公室的公司有一个难得的机会,可以以折扣价进入。T3 Advisors是一家专注于科技的房地产公司,帮助租户制定增长计划。与不愿降低租赁价格的传统房东不同,拥有多余空间的科技公司有时愿意降低租金并承担损失,因为他们已经“估算了会发生的减值,” 科特说。科特还说:“旧金山的租户有一个价值窗口,人和公司最终都将会回来。”科特的公司在波士顿、纽约和湾区都有业务。“如果你是二房东,你就会想抓住每一个活跃的房客。”

科特称,每平方英尺支付90美元的公司可能会以低于20-25美元的价格转租,从而弥补差价。高纬物业负责北加州研究的高级主管罗伯特·萨蒙斯(Robert Sammons)表示,除了这些折扣,企业还“推出了免费租金和额外租户改善补贴等激励措施”。

即使有折扣,转租者也不容易找到买家。尽管旧金山的疫苗接种率是全美最高的,而且新冠肺炎病例大幅下降,但旧金山湾区重新开放的速度很慢,旧金山市中心仍然相当空旷。科技公司一直让员工在家工作,从而减轻了让他们回到办公室的压力,并导致许多人开始规划一个混合工作的未来,对房地产的需求更少。

高纬物业在一季度市场概览中称,旧金山一季度整体写字楼空置率从上年同期的6%攀升至18.7%。这是自2005年以来的最高水平,当时该市仍在从互联网泡沫的崩溃中恢复。纽约和芝加哥等主要市场的空置率也有类似的上升,但这些城市对科技的依赖较少,受到的影响相对较少,而科技业对远程工作的吸引力最大。

(来源:高纬物业)

但高纬物业的萨蒙斯表示,活动正在增加。他称,“一些公司早先已经退出,并暂停了任何形式的扩张,我们正开始看到他们重新进入市场。”T3的科特预计,即使旧金山20%左右的工作岗位是永久性的远程办公,旧金山也会反弹。他说,科技公司的雇主将不得不在物理空间方面更加灵活和理性,但他们仍然希望有一个办公中心。

而当前,市场上最活跃的租户是专业服务和生命科学公司以及与之相关的公司。这些公司“试图寻找灵活,多用途分区,大/开放格式的空间,这些空间是家庭办公室无法复制,并且可以在将来满足他们的业务需求,”孔特说。药物开发商BridgeBio最近从Dropbox那里租了近5.3万平方英尺的场地,另一家生命科学公司Vir Biotechnology去年晚些时候也同意租赁约13.4万平方英尺的场地。

根据VTS的办公室需求指数报告,该报告根据潜在租户的出访情况跟踪租户的兴趣,旧金山的办公室需求从2020年中期的最低点反弹了近95%。这可能会导致未来几个季度租赁活动的增加,从而使湾区的写字楼市场更趋于复苏。Avison Young旧金山办事处的负责人兼董事总经理Nick Slonek表示,与此同时,专业服务租户大多以较低的价格续租,或者试图利用当前的市场条件,降低入住成本或抓住机会追求高质量。

Slonek预计,科技公司的租赁活动将在今年下半年增加。他补充称,目前,这些租户正在“利用预建、低预付资本支出的交易,这将有助于他们的扩张,从而将重大决策推迟一段时间。”到2021年的第三和第四季度,旧金山湾区应该会慢慢恢复原状。Slonek表示:“我们预计,到2022年,需求和总租赁活动将回到‘正常’的平均水平。”

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