FX168财经报社(北美)讯 周三（5月5日），对住房的高需求加上低库存加剧了市场过热，推高了房地产价值，并导致一些人怀疑现在房产市场是否处于泡沫区域。但摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析师们表示不会。
摩根士丹利策略师Vishwanath Tirupattur本周在给客户的一份报告中写道:“我们坚信，美国房地产市场并没有出现泡沫。”Tirupattur和团队承认“美国的房地产市场正在火热中”，他们指出，根据S&P Case-Shiller指数，房价在过去一年上涨了12.2%。Tirupattur写道:“这相当于房屋售价中值比一年前增加了3.5万美元，标志着2006年以来最快的增长速度。”
（来源：圣路易斯联储）
火热的房地产市场和股票市场可能会让一些人想起泡沫。就连美国财政部长耶伦(Janet Yellen)昨天也表示，为防止经济过热，利率可能不得不从目前接近于零的水平上调。Tirupattur写道，就连提到“2006”这个词，也会让人背上很多包袱，因为房地产是15年前导致美国经济崩溃的导火索。但Tirapattur说，这不是泡沫，一点也不像2006年，“基于这些数据，我们有很好的理由这样认为，这次情况有所不同。”
根据Tirapattur的说法，人们对金融危机的起因存在误解，认为金融危机仅仅是贷款给信用评分低的人。他写道:“我们认为，问题更多的是他们获得的信贷类型。”
风险有两种类型，借款人风险和产品风险；借款人的风险是基于消费者的信用度，使用的指标如信用评分和债务收入比。另一方面，产品风险更多的是提供违约风险更高的抵押贷款，这意味着即使控制了贷款人的风险，也无法消除产品本身的高风险。分析师们写道:“在全球金融危机爆发前的房地产繁荣时期，产品风险的上升幅度远远大于借款人风险。”
Tirupattur解释说:“这一产品本质上是有风险的，因为它们实际上要求房价保持上涨，贷款标准保持宽松，以便房主能够在他们的月供变得无法支付之前进行再融资。”“当房价停止上涨时，这些抵押贷款将重新设定为借款人无法支付的还款，从而导致拖欠和丧失抵押品赎回权。由于丧失抵押品赎回权和随后的廉价销售的堆积，房价进一步下跌，形成了一个恶性循环。”
摩根士丹利分析师说，在全球金融危机爆发之前，产品风险的上升幅度远远大于借款人风险，2004年至2006年期间，这一产品占抵押贷款市场的40%左右。“如今，它们的份额降到了2%，”提拉帕图尔指出。
除此之外，信贷要求和杠杆等其他指标也得到了改善。危机前，2006年美国房地产市场价值约为26万亿美元，抵押贷款约为11万亿美元。如今，抵押贷款债务仅比当时多1万亿美元，而市场价值已跃升至33万亿美元。对摩根士丹利而言，“这些变化让我们相信，当前的住房融资体系是健康的，并处于可持续的基础上。”
校对：尔东琛
