上一篇，我们讨论了加拿大房产的“终生产权”，今天我们来讨论房产的“永久产权”。【房屋产权在投资理财和家族财富传承中的运用】
相信很多人都知道，在温哥华UBC、SFU大学校区内的公寓房、图瓦森(Tsawwassen)地区的一些联排别墅都属租期为99年的租赁产权。这些物业，有点类似中国70年使用期的民用住宅，房产的持有者没有地权。
很多买房人在购房时会谨慎地讯问他们的经纪人，他们买的房子到底是不是永久产权。如果得到一个肯定的答案，他们似乎会感到踏实许多。
那么，我们平时所说的“永久产权”，真的永久吗？
在上一篇我的文章里介绍了房产的两种联名产权形式：共同共有(Joint Tenant) 和按份共有(Tenantin Common)。当夫妻俩联名购买一套房产时，他们认为拥有了可以代代相传的永久产权。
上图是一张真实的产权证截图，左上角的Fee Simple表示为“永久产权”。本案例中，一位曹姓人士和一位张姓人士作为产权人共同拥有这套房产。他们在产权证上，被登记为“Joint Tenants”。
只要略懂一点点英文的朋友就会感到很奇怪，明明是“永久产权”，房主怎么在产权证上显示成“Tenant”（租客）了呢？
要回答这个问题，我们需从房地产的起源说起。公元11世纪，发生了诺曼底大征服，威廉征服英国并成为英王威廉大帝。
为了表彰协助他完成征服英伦大业的爵士和骑士们，英王把英国的国土分割成一个一个的地块（Parcel），奖赏给那些跟随他出生入死的将士们。
封赏令里面规定，英王永远是这些土地的所有者，但受封的将士们只要保证继续为英王效忠和并提供英王所需要的服务，他们就可以永远“拥有“这些土地。这就是现代社会中房地产”永久产权“的前身。英王并不是封赏给所有的将士可以永久地使用土地，有一些土地封赏是有期间的，这些有期限的土地封赏，就是当今”租赁产权“的前身。无论是永久土地封赏还是有期限的土地封赏，受封赏的将士们就成了英王土地上的”Tenant-in-Chief”（我把这个词翻译成“首席租客”、或者“一级租客”），因为这些直接受到威廉大帝赏赐的爵士或骑士，他们还可以把受封的土地再转租或分租给爵位更低的臣民或者农民。
大家都知道，房地产的英文单词叫Real Estate，或Real Property。为什么叫“Real”呢？Real在英语里意为“真正的、真实的”。难道Real Estate是真正的资产？这个理解是错误的。
几乎每一个球迷，都知道世界足坛有一支劲旅——皇家马德里，这支球队的英文名字叫Real Madrid。Real这个词来自于拉丁语，表示“皇室的、皇家的”。
Estate这个词，同样起源于拉丁语status，意思为“状态、陈述、条件”。所以，Real Estate的最初含义是“附带条件的皇家物业”。
今天，当我们在加拿大买一套“永久产权”的房屋时，我们到底是否真正拥有了永久产权呢？答案不是。英女王伊丽莎白二世是加拿大的最高国家元首，所以法理上加拿大的所有土地依然归英女王所有。加拿大的联邦政府、省政府、市政府不过是代替英女王管理这个国家三个不同层级的“职业经理人”而已。
在加拿大拥有房地产的人士，都是英女王土地上的租客，如果要想永久地“拥有”自己购买的房地产，那么他们必须履行土地上所设定的“附加条件”：
服从政府的土地征用
服从政府对于土地使用的各项限制性规定
缴纳地税
至此你可能才明白，在加拿大买一套“永久产权”的房屋，实质上你只不过是英国女王的一个永久性的租客，你每年必须缴纳的地税，就是你每年付给英女王的租金，这是你永久“拥有”土地所必须付出的代价。只不过，英女王把“租客”交的“租金”留给了代表她的“职业经理人”自行处置，用以管理加拿大这个国家和城市。
上图是另外一张真实的产权证截图。这套房屋位于列治文一号路。该产权证上设置了房地产权益的Covenant，这个Covenant就是我们上面所说的“附加条件”的概念。这个附加条件的权益所有人(Registered Owner)，明明白白写着：Her Majesty the Queen——女皇陛下。
由此可见，普天之下，莫非王土。当你在加拿大购买了一套房产，你只有遵守这个产权上代表英国女皇的加拿大各级政府所设定的各种条件，并每年缴纳地税，你才“永久”地拥有你的房地产。否则，你的永久产权房，会被政府收回。
姚俊百：1992年毕业于中国外交学院，曾在英国百年红砖利物浦大学从事经济学研究。归国后在世界500强公司及大型投资银行担任高管。2003年移民加拿大后进入金融服务领域，同时持有保险、基金、银行按揭等多个执业牌照。2009年成立金地资讯有限公司，为来自中国大陆数百个移民家庭提供全方位的金融、地产和财税策划服务。做为特约撰稿人及专家顾问组成员, 与新浪海外地产等多个中国知名海外资产配置和投资平台合作。目前在温哥华从事地产和保险业务。联系电话：7788829292
