我们华人比较熟悉的大温区域主要是菲沙河以西的城市，温哥华，西温，北温，列治文，本那比，高贵林。 菲沙河以东可能知道素里，其他的城市如兰里，素里，枫树岭，阿伯斯福就了解的比较少。 大温地区的城市分布可以参考下图：
2016年以前，大温地区的房地产不管是菲沙河以西的核心区域还是菲沙河以东的周边区域都发展风调雨顺。菲沙河以西的核心区域，是市场热点，回报更高。
但在2016年7月份，BC省政府推出外国人税以后，大温房地产市场受到巨大影响。其中，菲沙河以西区域各个城市普遍经历了房地产市场的大幅调整，进入长时间的下跌通道。而菲沙河以东的城市如素里，兰里，阿伯斯福等城市房地产市场增速下降，但仍能继续向前。两者的投资回报的差别巨大。
下面以菲沙河以西的西温哥华市和菲沙河以东的菲沙河河谷的平均成交价格数据作为比较：
从上图可以看出，2017年年初时，西温的房屋均价是菲沙河谷的房屋均价的4倍左右；而到2020年年初，这两个区域的房屋均价已经缩小到2.5倍左右。
我本人的亲身经历最有说服力。2016年3月时330万在西温买了一个旧房子作为投资物业，这几年持有到现在，市场价值大概是250万的样子，跌了大约25%；而2016年7月81万在素里的fleetwood区买的一个旧房子作为投资物业，2019年7月以93万的价格卖掉了，涨了大约15%。 从简单的总资产投资回报数字看，两者的投资回报差别达到40%。考虑到房地产投资的贷款杠杆和租金养房的差别，菲沙河以西的投资基本是血本无归，而菲沙河以东的投资回报则是达到了小有收获。
可以说，2016年是大温地产市场发展的转折点，是菲沙河以西和菲沙河以东的房地产市场发展的分水岭！
为什么在同一时间段内，同属大温地区，地域上紧邻的两个市场会有如此巨大的差别？ 我认为主要有如下几个原因：
1.市场纠错
大温地区的房地产市场从2002年以后经历了长时间的增长，一直到2016年。中间经历了数次调整，但幅度不大，甚至于2008-2009年的经济危机，大温的房地产市场也只是稍微闪了一下腰。 这其中最主要的原因是源源不断的移民促进了房地产市场的发展。 而移民由于对大温市场不熟悉，倾向于住在离机场比较近，本族裔聚居的菲沙河以西的核心区域；新移民总觉得周边市场陌生而又遥远。所以菲沙河以西的市场增长率在2002年到2016年远远高于菲沙河以东的市场。在2016年4月的市场高峰期，一个西温的旧独立屋的价格可能是兰里同样大小的旧独立屋的价格的4倍。而这两个城市的生活环境和配套设施差别并不大。水往低处流，最初是本地西人卖掉在菲沙河以西的房子，搬到素里兰里等菲沙河以东的区域；老移民，还有住了几年以后逐渐开始了解本地情况的新移民也开始在菲沙河以东区域置业。
2.外部环境变化对核心区域影响巨大
菲沙河以西区域受移民因素影响大。 中国政府对资本的管制导致外部流入的资金减少；伊朗受美国制裁因素也减少了资金流入；加拿大各银行的贷款政策也逐渐趋紧，各银行主要依据贷款申请者的本地收入作为依据，不再考虑海外收入因素。 这个变化有利于以本地收入为主的菲沙河以东居民贷款，而不利于以海外收入作为主要资金来源的菲沙河以西的居民贷款。
3.政府投资配套逐渐向菲沙河以东倾斜。
人口的不断增长对公共资源形成压力。加拿大对私有土地产权保护非常厉害，政府很难在已经充分开发的菲沙河以西的区域获得新的土地来提供公共服务。 如政府很难拓宽道路，很难获得土地建设新的校舍和图书馆等。 而在菲沙河以东的区域，土地价格便宜而且还有很多的未开发土地，政府能以较低价格提供公共服务满足人口增长的需要。 我们看到过去几年很多重大的基础建设都是在菲沙河以东：
A)Port Manning大桥2012年修建完工，2017年开始免费，主要对菲沙河以东的居民有利
B)菲沙河东边的沿菲沙河17号高速公路2013年完工，投资12.6亿加币, 连接Delta和Surrey。
C)1号高速拓宽工程一直在从西向东不断延伸。 从素里拓宽到兰里的200街，再216街，下一阶段准备拓宽到264街。
D)在不断建设发展中的素里Campbell工业园区是BC省最大的工业园区。
E)素里到兰里的轻轨规划已经通过审批立项。
4.内陆省份的省际移民也主要集中在菲沙河谷
受益于得天独厚的自然条件和移民增长，过去几年BC省是加拿大经济发展最快的省份。而内陆的资源省份如阿尔伯特省和萨斯喀其省经济受到大宗商品价格下跌的打击表现不好。很多搬到BC省的省际移民主要集中在菲沙河以东的素里兰里和阿伯斯福。这里的房屋价格是他们能够承受的。
以上分析了为何在过去几年菲沙河东的房地产市场表现远远好于菲沙河以西，而菲沙河以东表现最突出的又是兰里。兰里是菲沙河东部的一颗璀璨的明珠。下篇我们重点介绍兰里和兰里的房地产市场。
作者：谭中伟Paul，居住于西温哥华，BC省持牌地产经纪。2018年，2019年连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大的地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名。 2020年创立经纪公司Marine Vista Realty。
