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谭中伟:房地产投资的几点心得

文/谭中伟 来源: FX168北美

2020年4月22日,温哥华主流媒体Vancouversun报道BC省证券委员会对FS投资理财公司涉嫌欺诈客户,罚款3700万加元!该公司最高峰期时有114名员工,11个办公场所,在2012年到2017年承诺高回报吸收了389个投资者的4700万加元的投资。但公司营业收入不能远远不能覆盖成本支出,主要用后面的投资者的钱来支付费用和承诺的投资回报,这个罚款3700万加元很难兑现,投资者的钱也基本是拿不回来了!

拆东墙补西墙,看上去又是一个旁氏骗局!

从意大利人查尔斯·庞兹100多年前的投资邮政票据骗局到美国前纳斯达克主席伯纳德·麦道夫的资产管理骗局,庞氏骗局可以说是前有古人,后会有来者,估计从来没有也永远不会在人类的经济活动中消失。其根源在于人类始终会有投资需求,必然产生投资需求的委托授权关系。而受托人良莠不齐,在经济衰退时,就会更多的暴露出拆东墙补西墙的各种庞氏骗局。

投资是永恒的,不能因噎废食而不参与任何投资活动?尤其是大温哥华地区,很多是从国内过来的新移民。华人新移民在职场上和本地人比有劣势,但在资产上有优势,做好投资非常非常重要!那怎样获得较高的投资回报并避免投资踩雷陷入庞氏骗局?

比较好的选择是投资房地产。银行存款是低风险低回报的投资;证券市场是高风险高回报的投资;而地产市场兼具有两者的优点,可以做到风险相对低,回报相对高。

很多人会摇头,尤其是过去几年大温地产市场总体比较低迷,很多地产投资回报很低甚至出现严重亏损。但地产是一个周期性的产业,在2016年大温哥华区域的房地产进入调整前,房地产也经历了从2009年到2016年的繁荣周期。而目前这个阶段的调整也很有可能在为下一次的繁荣周期奠定基础。即使在目前的调整周期里,大温地区也有表现非常突出的细分市场如兰里Willoughby区域,素里的Whalley区域;也有很多地产投资人士在工业地产上的投资获得不错的回报。

那如何做好大温地产市场的投资呢?如何能在市场低迷的时候少亏损甚至盈利?如何能在繁荣周期获得超过市场平均水平的回报呢?这把打开财富大门的金钥匙非常难得到,但如果能不断的和这个行业里优秀的专业人士多交流归纳总结,我们就会更睿智,离成功更近。在大温的地产行业努力多年,我有很多的心得和体会,我先分享我认为很重要的几点:

1.尽量做房地产的刚需市场。中国的房地产市场有一句金科玉律,叫做房地产的三个重要要素"地段,地段,还是地段"。不幸的是,这个玉律在西方市场水土不服。中国现行的体制可以把最优质的资源全部集中到某个局部,如所谓的一线城市;民主体制不行,选票决定一切,各个地方投入的资源配套差不多,工资水平,经济发展水平也差别不大。华人在这次大温地区的市场调整中,损失最大,就因为很多华人都投资在最好的地段,温西,Downtown,西温。民主政治下,投资刚需市场,无论左翼政党还是右翼政党上台,都要讨好选票最多的中产阶层,如果中产阶级居住的所谓刚性需求区域房产价格大幅下跌,大概率当前执政党要下台。

2.专业和信用是房地产市场长期成功的关键因素

我们的文化传统是喜欢炒。市场好的时候炒地赚钱很轻松;但不幸的是市场跌的时候赔钱也很快。但专业能力会让你市场好的时候赚的更多,让你在市场差的时候陪的少。房地产的专业能力体现在买卖的时候市场把握更好;土地分割,土地整合的能力;设计开发和市场营销能力等。目前大温地区印度裔开发商建商居多,在专业能力上占优。

信用也是成功的关键。西方社会是一个信用社会,知名开发商如BOSA,建筑贷款的比例可以达到90%; 新成立的开发商建筑贷款能力可能只有60%。举例一个高层公寓项目总投入一个亿加币的项目,历时5年利润是2000万;Bosa只要投入1000万加币,年投资回报大概是40%;新建商要投入4000万加币,年投资回报大概是10%。这个信用是买不来的,是靠一个一个项目开发积累的,所以在房地产里深耕,踏踏实实做项目,一方面提升专业能力,另一方面也会累计信用,长期回报会非常好。作为个人房地产投资者,怎么样提升自己的信用,增强从银行贷款的能力也是提升回报的关键。

3.善用专业人士,合作共赢

房地产的产业链很长,术业有专攻,不管是房地产公司还是个人房地产业的投资者用好专业人士很关键。大多数个人投资者主要是买卖房产,持有租赁若干年再售出,赚取租金和买卖差价。在这个过程中,地产经纪就是非常关键的专业人士。像李嘉诚那样把地产经纪变成红粉知己肯定会大赚特赚。但如果不具备条件,把优秀的地产经纪变成兄弟朋友或者长期合作伙伴也是不错的选择。

无论时代如何变迁,无论科技如何进步,人类对于居住条件改善的追求永无止境,土地没有可替代性。正如电影<<乱世佳人>>里郝思佳说:"土地是世界上唯一值得你去为之工作,为之战斗,为之牺牲的东西,因为它是唯一永恒的东西"。

作者:谭中伟Paul。

谭中伟Paul居住于西温哥华市,BC省著名地产经纪人,投资合伙人。2018年、2019年连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名;2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。

Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。

基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。

Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。

作者简介

  • 星环

    加拿大星环集团

    加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事北美游学、留学、教育与移民服务,以及中加职业教育交流与服务的集团化公司。目前加拿大星环集团旗下包括:星环移民、星环留学、星环教育。
    星环移民扎根于加拿大,因而可以亲自为客户提供周到、温情、体贴的落地安家服务,为客户提供机场接送、子女入学、客户本地就业、医疗、保险、报税、购房等一体化本地服务,并积极介绍客户参与本地社交圈与商圈活动,帮助客户迅速融入加拿大学习、工作与生活。
    星环移民作为北京大学校友企业,股东分别为来自世界五百强企业、中国知名高校及中国杰出CIO等背景的各行业优秀人士。公司坚持以“做行业清流”为追求,以“诚信、专业、共赢、责任”为企业价值观,热心服务北大光华温哥华校友会,积极参与各类公益慈善活动,用实际行动践行企业的社会责任,为客户提供诚不可欺的服务,为员工打造积极向上的职业发展平台,是值得客户、合作伙伴和员工信赖的公司。
    收起 加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事... 加拿大星环集团是一家在加拿大注册成立,专业从事北美游学、留学、教育与移民服务,以及中加职业教育交流与服务的集团化公司。目前加拿大星环集团旗下包括:星环移民、星环留学、星环教育。
    星环移民扎根于加拿大,因而可以亲自为客户提供周到、温情、体贴的落地安家服务,为客户提供机场接送、子女入学、客户本地就业、医疗、保险、报税、购房等一体化本地服务,并积极介绍客户参与本地社交圈与商圈活动,帮助客户迅速融入加拿大学习、工作与生活。
    星环移民作为北京大学校友企业,股东分别为来自世界五百强企业、中国知名高校及中国杰出CIO等背景的各行业优秀人士。公司坚持以“做行业清流”为追求,以“诚信、专业、共赢、责任”为企业价值观,热心服务北大光华温哥华校友会,积极参与各类公益慈善活动,用实际行动践行企业的社会责任,为客户提供诚不可欺的服务,为员工打造积极向上的职业发展平台,是值得客户、合作伙伴和员工信赖的公司。

  • 霄宇

    Peakhill Capital副总裁

    Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & 校友会会长。
    2017年起全面负责Trez资本(加拿大TOP3地产私募公司)商业地产贷款及股本投资事项并主管华人市场。日前参与团队贷款逾3亿加币(个人主导超1亿5千万。)
                          
    2018年合创个人私募基金公司,主攻北美一二级市场及地产投资。
    2020年加入Peakhill 负责商业地产投资贷款。
    先后毕业于纽约大学(数学系荣誉学士)及康奈尔大学(金融工程硕士学位),社会资源丰富。
    深耕北美金融行业十数年,曾供职于华尔街多家顶级投资机构,为大型国企/上市公司等客户运作超15亿美金的跨国项目。深谙商业地产,股票市场及风险投资之道。
    收起 Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & ... Peakhill Capital副总裁;康奈尔大学BC省面试官 & 校友会会长。
    2017年起全面负责Trez资本(加拿大TOP3地产私募公司)商业地产贷款及股本投资事项并主管华人市场。日前参与团队贷款逾3亿加币(个人主导超1亿5千万。)
                          
    2018年合创个人私募基金公司,主攻北美一二级市场及地产投资。
    2020年加入Peakhill 负责商业地产投资贷款。
    先后毕业于纽约大学(数学系荣誉学士)及康奈尔大学(金融工程硕士学位),社会资源丰富。
    深耕北美金融行业十数年,曾供职于华尔街多家顶级投资机构,为大型国企/上市公司等客户运作超15亿美金的跨国项目。深谙商业地产,股票市场及风险投资之道。

  • 三月

    独立撰稿人

    独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人文,在7大洲六十多个国家旅行生活过,目前定居温哥华。 收起 独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人... 独立撰稿人,爱好旅游、中西美食、文化、历史、人文,在7大洲六十多个国家旅行生活过,目前定居温哥华。

  • 谭先生

    BC省著名地产经纪人,投资合伙人

    2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名; 2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。 
    Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。
    基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。  
    Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。
    收起 2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪... 2018年、2019年Paul连续获得拥有1300多名地产经纪的BC省最大地产经纪公司Royal Pacific Realty Group集团的第一名; 2020年创立地产经纪公司Marine Vista Realty。 
    Paul有在加拿大Nortel Networks和美国Bytemobile, Fortinet从事产品研发和团队管理的国际IT科技企业14年的工作经历,善于分析研究,归纳总结,为客户投资创造价值。
    基于对温哥华的房地产市场长期看好的判断,Paul从2013年开始投入温哥华的房地产业, 带领团队取得了骄人的业绩。 2015年以后,每年销售业绩超过1亿加币;连续多年成为Selmak Realty和Royal Pacific Realty Group的年度销售冠军。  
    Paul创立的Marine Vista Realty将为客户提供高端住宅销售,开发地整合,商业物业买卖,物业管理全方位的服务。

  • Michael O’Neill

    FX168特邀外汇市场策略师

    作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外汇方面。曾为摩根大通(JPMorgan Chase)、荷兰银行(ABN AMRO)和德累斯顿银行(Dresdner Bank)等顶级全球金融机构管理加拿大外汇销售和交易部门。在最新的电子交易平台的使用、评估和定制以及合规和风险管理功方面拥有丰富的经验,从2013年6月开始,他与盛宝银行签约,提供专业的外汇评论和交易策略,并继续为其他外汇平台提供及时的外汇内容。
    专长:国债产品和服务,外汇现货,远期,期权,衍生品,结构性对冲解决方案,外汇评论和策略。
    工作:1999-2008年作为摩根大通的加拿大外汇销售副总裁,负责管理加拿大外汇销售团队,负责机构,企业和政府客户。为许多大公司制定复杂的外汇对冲策略,并为大型交易账户创建杠杆衍生策略。
    2008年至今,作为主要合伙人成立了O'Neill and Associates Ltd,为小型企业定制外汇分析、执行和风险对冲策略,通过降低成本直接增加它们的利润。2009年作为首席战略官加入ONEILLFOREX在线外汇交易平台和Loonieviews评论专栏。
    收起 作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外... 作为财政金融市场方面的专家,Michael特别擅长于外汇方面。曾为摩根大通(JPMorgan Chase)、荷兰银行(ABN AMRO)和德累斯顿银行(Dresdner Bank)等顶级全球金融机构管理加拿大外汇销售和交易部门。在最新的电子交易平台的使用、评估和定制以及合规和风险管理功方面拥有丰富的经验,从2013年6月开始,他与盛宝银行签约,提供专业的外汇评论和交易策略,并继续为其他外汇平台提供及时的外汇内容。
    专长:国债产品和服务,外汇现货,远期,期权,衍生品,结构性对冲解决方案,外汇评论和策略。
    工作:1999-2008年作为摩根大通的加拿大外汇销售副总裁,负责管理加拿大外汇销售团队,负责机构,企业和政府客户。为许多大公司制定复杂的外汇对冲策略,并为大型交易账户创建杠杆衍生策略。
    2008年至今,作为主要合伙人成立了O'Neill and Associates Ltd,为小型企业定制外汇分析、执行和风险对冲策略,通过降低成本直接增加它们的利润。2009年作为首席战略官加入ONEILLFOREX在线外汇交易平台和Loonieviews评论专栏。

  • Pak Law

    Tony Pak, 白家柱律师事务所

    Tony Pak, 白家柱律师事务所 (Pak Law) 的创始人,生于香港,长于加拿大,毕业于加拿大名校,对加拿大和商业法律有深刻的了解。他将以简捷的语言给大家讲述一些加拿大法庭的真实案例,希望大家通过这些案例对加拿大的法律,特别是对商业法有点滴了解。
    白家柱律师事务所 是位于加拿大安省, 侧重于商业, 地产和投资方面的律师事务所。事务所不仅仅能完成完美的交易手续, 做好法律方面的工作,还擅长于提供交易前的风险分析,价值评估,土地开发调研,制定策略等投资咨询。
    商业地产方面的经验包括了与五大律师事务所联手合作处理大型地产事务,空地开发评估, 商业地产放贷,高尔夫球场,农地和其他商业物业的交易等。
    公司法方面的经验包括了撰写和修改公司股东协议,股份转让,并购重组等。
    中国的连锁生意想到加拿大去扩展,不了解加拿大连锁生意?他也可以用丰富的经验和连锁生意法律知识来提供帮助。
    收起 Tony Pak, 白家柱律师事务所 (Pak Law) 的创始人,... Tony Pak, 白家柱律师事务所 (Pak Law) 的创始人,生于香港,长于加拿大,毕业于加拿大名校,对加拿大和商业法律有深刻的了解。他将以简捷的语言给大家讲述一些加拿大法庭的真实案例,希望大家通过这些案例对加拿大的法律,特别是对商业法有点滴了解。
    白家柱律师事务所 是位于加拿大安省, 侧重于商业, 地产和投资方面的律师事务所。事务所不仅仅能完成完美的交易手续, 做好法律方面的工作,还擅长于提供交易前的风险分析,价值评估,土地开发调研,制定策略等投资咨询。
    商业地产方面的经验包括了与五大律师事务所联手合作处理大型地产事务,空地开发评估, 商业地产放贷,高尔夫球场,农地和其他商业物业的交易等。
    公司法方面的经验包括了撰写和修改公司股东协议,股份转让,并购重组等。
    中国的连锁生意想到加拿大去扩展,不了解加拿大连锁生意?他也可以用丰富的经验和连锁生意法律知识来提供帮助。

  • 北美曹先生

    教育和投资咨询专家

    清华本科毕业,人大金融博士。10年前移民加拿大,现在主要从事教育和投资咨询事务,协助中国企业和华人家庭的国际化发展。 收起 清华本科毕业,人大金融博士。10年前移民加拿大,... 清华本科毕业,人大金融博士。10年前移民加拿大,现在主要从事教育和投资咨询事务,协助中国企业和华人家庭的国际化发展。

  • 姚俊百

    金融、地产和财税策划专家

    1992年毕业于中国外交学院,曾在英国百年红砖利物浦大学从事经济学研究。归国后在世界500强公司及大型投资银行担任高管。2003年移民加拿大后进入金融服务领域,同时持有保险、基金、银行按揭等多个执业牌照。2009年成立金地资讯有限公司,为来自中国大陆数百个移民家庭提供全方位的金融、地产和财税策划服务。做为特约撰稿人及专家顾问组成员, 与新浪海外地产等多个中国知名海外资产配置和投资平台合作。目前在温哥华从事地产和保险业务。 收起 1992年毕业于中国外交学院,曾在英国百年红砖利物... 1992年毕业于中国外交学院,曾在英国百年红砖利物浦大学从事经济学研究。归国后在世界500强公司及大型投资银行担任高管。2003年移民加拿大后进入金融服务领域,同时持有保险、基金、银行按揭等多个执业牌照。2009年成立金地资讯有限公司,为来自中国大陆数百个移民家庭提供全方位的金融、地产和财税策划服务。做为特约撰稿人及专家顾问组成员, 与新浪海外地产等多个中国知名海外资产配置和投资平台合作。目前在温哥华从事地产和保险业务。

  • 恒思教育

    恒而思,则学而成

    恒思教育【Hence Education】根据加拿大留学生留学/申请学校需求,提供补习业务包括雅思,GMAT,各加拿大高校入学考试(如LET),大学课程补习,大学英文补习,论文写作补习;提供在线补习的区域包括加拿大西部大学(UBC / SFU / UVic / KPU)以及加拿大各类学院(Langara College / Alexander College / Coquitlam College)。为中国/美国/加拿大高校本科生及高中研究生提供专业、有道德的本科及研究生申请方案。
    收起 恒思教育【Hence Education】根据加拿大留学生留学... 恒思教育【Hence Education】根据加拿大留学生留学/申请学校需求,提供补习业务包括雅思,GMAT,各加拿大高校入学考试(如LET),大学课程补习,大学英文补习,论文写作补习;提供在线补习的区域包括加拿大西部大学(UBC / SFU / UVic / KPU)以及加拿大各类学院(Langara College / Alexander College / Coquitlam College)。为中国/美国/加拿大高校本科生及高中研究生提供专业、有道德的本科及研究生申请方案。

  • 胡家骏

    旅加学者,FX168专栏作家

    近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加拿大的关注与日俱增。但是,加拿大到底是一个什么样的国家,其政治和经济情形到底如何,恐怕没有多少国人真正了解。即使有心移民加拿大的人,也未必能够掌握多少有关加拿大的信息。
    有人可能会说,加拿大差不多就是美国第51个州,根本没什么可说的。确实,加拿大在经济上高度依赖美国,与美国联系密切。但是,如果据此断定加、美“亲如一家”,就大错特错了。事实上,无论政治还是经济,加拿大与美国都存在很大差异,两者并非“一家”。我们如果想投资中加贸易,或者想赴加留学、投资移民,都有必要近距离观察加拿大,了解它的民族精神、政治走向、行业经济以及未来中加贸易的发展趋势。
    胡家骏先生作为旅加学者,将结合自己的阅读和体验,为大家描述一个相对清晰的加拿大。
    收起 近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加... 近年来,随着中加经贸往来的迅速发展,国人对于加拿大的关注与日俱增。但是,加拿大到底是一个什么样的国家,其政治和经济情形到底如何,恐怕没有多少国人真正了解。即使有心移民加拿大的人,也未必能够掌握多少有关加拿大的信息。
    有人可能会说,加拿大差不多就是美国第51个州,根本没什么可说的。确实,加拿大在经济上高度依赖美国,与美国联系密切。但是,如果据此断定加、美“亲如一家”,就大错特错了。事实上,无论政治还是经济,加拿大与美国都存在很大差异,两者并非“一家”。我们如果想投资中加贸易,或者想赴加留学、投资移民,都有必要近距离观察加拿大,了解它的民族精神、政治走向、行业经济以及未来中加贸易的发展趋势。
    胡家骏先生作为旅加学者,将结合自己的阅读和体验,为大家描述一个相对清晰的加拿大。

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