本文作者：王红雨 作者微信号：14168805089
人只要活着，就要承担风险。投资有风险，不投资也有风险。明知有风险，依然投资的人是勇敢的人，是罗曼罗兰所说的“认清了生活的真相后，还依然热爱它”的人。加拿大一位做了28年房贷经纪人的前辈，在一次访谈中说，加拿大变了，他年轻的时候没有那么多人谈论房地产，也没有那么多人持有多套房，他为今天的情况感到迷惑。房地产投资，在任何国家，任何城市，都是风险很大的投资，但近些年来，加拿大的房地产投资却方兴未艾，投资者从“有钱人”慢慢过渡到了工薪阶层，这种越来越多的人主动承担地产投资风险的现象，值得我们认真思考。没有参与过房产投资的人，总是担心持有多套房的投资者负债过多吃不消，但无论是拼命加息还是疫情下的封城，都没有出现多套房投资者因陷入财务困境而抛售房产的情况，这种“怪”现象也很耐人寻味。某些人眼里高风险的地产投资，到底有哪些风险？投资者们用了什么魔术驾驭了这些风险，并取得了丰厚的投资回报呢？
管理风险，等于管理未来，风险管理是非常宏大的题目。在我31年的职业生涯里，有13年做房贷专家，销售房贷，有8年做内部稽核，专门评价银行的风险和内控。通过检查银行风险体系，以及近距离观察地产投资者的风险控制实践，我对公开讨论风险管理这个话题，多少有些信心，所以接受了房东网的邀请，谈一谈我对风险识别，风险管理，以及风险承担的看法。
01 不投资也有风险
不投资也有风险。风险在于，一、人还在，钱没了；二、更容易破产。
加拿大养老体制中的社保，是很多国家学习的榜样，也是很多潜在移民眼中的“肥肉”，但很可惜，社保能到手里的钱一个人也就每年2万，如果夫妻俩都建在，还能勉强过活，一方去世的情况下，维持一天一个菠萝包都难。曼昆在他的经济学教材中提到过，每个人的年收入超过2万时，就可能会有储蓄，所以各国养老金基本上不会让领取人有任何储蓄，能够维持生命体征即可。加拿大在1980年时，9%的人口超过65岁，到了2022年这一比例提高到了19%，老龄化越来越严重。因为老年人领取的社保，是从现在工作的人收入中现收现付的，所以，领退休金的人越多，工作的人压力越大，今年加拿大又提高了CPP缴存的比例，从2022年收入的5.7%提高到了2023年的5.95%。除了社保，企业年金也是人们退休后收入的主要来源。享受DB类企业年金的人数大约是440万人，占加拿大人口的11%，其他89%的人都要没有稳定可靠的企业退休金。因此，个人投资的重要性越来越高。如果没有企业年金，退休前年收入10万，退休后的社保收入只有退休前收入的20%，妥妥地硬着陆。
加拿大的个人破产，是指在资不抵债的情况下申请破产保护，目的是为了暂时摆脱债务追讨，暂时进行个人资产保全，但对信用记录破坏非常严重，破产记录在信用记录报告上保留7年，期间很难获批任何信贷。资产是偿债能力的缓冲，有资产的人很难破产，尤其是有房产的人；相反，没有投资，没有资产的人，如果过度透支很容易破产。目前，加拿大房主的破产率是1%，即，100个破产的人中，有1个人是房主，其余99个人都没有房产。破产者49%是80后和90后，是破产大军的主力，主要是因为还没有建立起资产组合就过度借债消费了。
02 房产投资面临的高风险
地产投资面临的极端风险是普通家庭无法承受的，一旦发生，投资人恨不得当初不做地产投资。例如，投资房被烧毁，因为非法分租，投保时没有向保险公司如实披露，导致保险公司拒绝理赔，同时，租客在火灾中有伤亡，房主承担刑事责任，丢了工作，需要马上变卖其他房产，用于赔偿受害者，并维持自己的家庭开销。还有就是最近频频发生的，产权被盗，房产被犯罪分子出售，也属于极端风险。
极端风险指的是，几个极不可能发生的情况同时发生在一个家庭身上。单一的风险，很难造成极端的结果，正如我们看到的，疫情期间，租金大幅下跌，绝大多数房主挺过来了；连续8次加息，大多数房主挺过来了。另外，除了多重偶然性叠加导致极端风险之外，地产投资者主动以身犯险也是一类极端风险。不买产权保险，产权被盗后，自己根本无法承担如此大的损失，不买产权保险就是房主自己以身犯险。我2007年在加拿大买第一套房的时候，因为当时还在美国工作，自己不住，所以在房产交割的时候，特意叮嘱律师一定要买产权保险。目前，每天全球有5亿封电子邮件和短息是骗纸发出来套取个人信息的，身份被盗取，产权被盗，比我当年买房时概率高了很多，我很难想象，有人买房的时候不买产权保险，骗纸专叮有缝的蛋，不买产权保险的业主是妥妥的猎物。把投资房租给超过一个以上的家庭，房东明知保险公司不愿承保，故意隐瞒真相，也是以身犯险。在压路机前面捡硬币的行为，是在拿自己的身家性命赌博。
03 可识别，可管理的风险
没有躬身入局的人，看待房产投资的时候，都如临大敌，凝望着眼中的深渊不敢前进一步。在他们的眼里，任何经济变量都能导致房地产市场崩盘，但实际情况是，崩盘的传说年年有，可一辈子也很难遇到一次。有机体，能把障碍变成肥料，地产投资者能把风险化作机会，能把困难化作动力，越挫越勇。地产投资者在实践中不断摸索和总结地产投资的经验，识别风险，管理风险，逐渐具备风险承担的智慧与勇气，这些经验甚至比所取得的物质财富更加宝贵。。置身事外的地产投资点评家，无法理解为什么这么多不利因素依然没有摧毁地产投资者的意志，不理解大风大浪面前地产投资者为何激流勇进，很少见到地产投资者急售房产。原因很简单，地产投资中的不利因素大多能够预见和克服，地产投资之旅就是个不断克服困难，承担风险，并创造财富的过程。勇敢者非常享受这一过程，所以不会轻易放弃。地产投资者需要具备的基本素质是：正确识别风险，放弃无法承担的风险，管理可控的风险，承担能够带来回报的风险。其中，正确识别风险是最重要的。
利率变化风险，租金变化风险，收入变化风险，房价波动风险，债务承担能力风险，失业风险，货币贬值风险，以及非对称风险，都是可以控制和加以管理的。
利率变化，从不影响房价长期趋势。利率变化能够导致房价偏离趋势，低利率的时候房价向上偏离趋势线，利率高的时候房价向下偏离趋势线。利率变化会改变贪婪与恐惧的情绪。利率变化会改变狂热和低迷的市场气氛。利率超低时，会导致房价泡沫风险，投资者需要尽量避免购买泡沫过大地区的房产。以大多伦多地区为例，2021年利率超低时期，周边郊区的房产，旅游区的房产，度假屋等，房价偏离总体趋势的情况最为严重，这些地区包括Barrie, Guelph, Hamilton, Kitchener-Waterloo, London, Nagara, St.Catharines, Winsor, Muskoka等等。选择浮动利率的原则：投资房，选择利率上涨时月供不变的银行。自住房，尽量选择固定利率。提前还款额度较大的银行应该是首选。到了触发利率时，如果银行只是建议增加月供，不要理会这种建议，只要不是强制要求增加月供，就不要提高月供。以上就是管理利率风险的基本内容了，并不复杂，记住这些要点即可。
关于房价波动的市场风险，有四条历史经验：1.油价高的时候，卡尔加里的房价市场风险高，2007年，2015年，房产泡沫破裂，分别是6年后恢复到原房价；2.利率上涨 政府调控，对多伦多和温哥华房价影响大：2017，2018，约3年左右房价恢复；3.加拿大以外经济环境对房价影响较小：次贷危机，1.6年后房价恢复；4.经济衰退对房价影响最大：1989年安省，11.6年后，房价恢复。除了汲取历史教训，观察和感知市场温度也很重要。例如，交易量放大，房价猛涨的时候，市场温度太热，最好不要买房花，2016年市场高烧的时候买房花的人，2018和2019年交割时吃尽了苦头，但很多人好了伤疤忘了疼，2021年市场温度最高的时候又有人去买房花，今年或明年这批房花交割的时候很多买家会面临因评估价低于买价的困境。
租金变化风险，收入变化风险，债务承担能力风险，以及失业等风险，主要是由银行来评估和把控。银行房贷政策相对稳定，但一直在从保守向极端保守的方向发展，看不到放松的迹象。债务与租金管理的核心是收入。收入高，可以扛住更多负现金流，买好房产，租给好房客，就可以不必为了追求高租金而忽略了其他风险；收入高，场外现金流充裕，可以承担更多债务，买入更多房产。
非对称性风险：没有参与风险共担的代理人给出的建议需要非常小心。例如，医源性损伤，不看医生可能活得更久。很多中介的利益与投资人的利益不一致，有些代理人隐藏尾部风险，只说优点，对潜在损失避而不谈，隐藏的风险由投资者承担。塔勒布写过一本书《非对称风险》英文书名是Skin In the Game，直译过来就是风险共担或躬身入局，讲的就是现代社会的代理人风险问题。投资者需要自己做投资决策，请中介操盘完成，而不是请中介做决策，因为中介并不承担投资后果。代理人只拿佣金，并不会因为投资成功客户获得巨大收益而得到额外的奖励，投资失败让代理人承担损失也是不公平的。投资成功归功于自己，投资失败归咎于代理人是不客观的。代理人经常被冤枉的，例如，有人说是地产经纪推高了房价，呵呵，如果真是这样，房价得天天涨，一天都不会休息。
以上风险，都是投资者敢于承担，而租房的家庭不敢承担的，房东对于租客来讲，是上述风险的保护神。因此，投资者获得了承担风险者应有的收获。投资者在应对上述可控风险的同时，磨练了自己的意志品质，提高了财商，应了尼采的那句话“杀不死我的，会让我更强大。”房地产市场也一样，单一风险发生时，房价会出现波动，市场温度会发生变化，但房价的趋势不变，房产市场崩盘一直停留在人们的讨论中。
现代人最承担不起的是货币贬值的风险。不要幻想回到金本位年代了，因为任何国家都不会放弃随意印钱的特权。纸币只能越印越多，20块钱能买到的食物会越来越少，购物车不会骗人。退休后社保的2万收入，会让所有只依靠社保生活的人，无法过体面的生活。有收入的25岁到65岁之间的40年，就是该承担风险，为平衡一生的消费而努力，从而摆脱退休后只能啃面包续命的窘境。
04 风险的终极防范措施
“我从未见过有钱的预言家。”——塔勒布《肥尾效应》。没有人能靠准确的预测来致富，不主动承担风险的人将难以成为有钱人，风险和收益是对等的。“理性投资”也是句正确的废话，因为至今没有一个人能正确地解释什么才算足够理性，怎么做才算理性，除了马后炮之外，事先应该如何理性。现代人所谓的理性，始于马克斯韦伯，那时的理性是与祛魅对应的，韦伯掀起了相信科学不迷信宗教的理性革命，但这个哲学意义上的理性却害了很多投资者。投资根本就不是一门科学，拿投资当科学的人，无论学问多高，多么理性，都能输掉背心。长期资本管理公司LTCM是华尔街明星梅里韦瑟创办的，公司股东里包括因制定期权定价模式而获诺奖的罗伯特诺顿，他们的投资相当科学和理性，他们用极高的数学技巧算出来，鹅毛这类国家的主权债务违约概率是万分之一，也就是说一万年发生一次，但叶利钦就是在1998年违约了，别说是一万年，连十年都等不了，一点儿都不给这些投资科学家们面子，LTCM就这样生于1994年卒于2000年了。在投资问题上，远离预测大师，远离理性大师，才能活得久一点儿。我个人认为，理性投资只有一个含义：生存第一。不立危墙之下，不在枯树下睡觉，走大路不走钢丝，对黑天鹅事件保持敬畏。
一些极端偶然的事件同时发生在一个人身上，对这个人来说就是黑天鹅事件，通常债务较高的家庭在黑天鹅面前是非常脆弱的。黑天鹅风险是无法预测的。我敢肯定，写《2023年可能的10只黑天鹅》这样文章的作者没看过塔勒布的书，因为可预测到的都不是黑天鹅。每个家庭的黑天鹅是不一样的：失业 重病 租客欠租；投资房着火 租客有伤亡 向保险公司隐瞒实情等，都是极端事件，但的的确确同时发生过在同一个家庭身上。你的黑天鹅可能是别人的白天鹅，对于火鸡来说第1001天是黑天鹅事件，对屠夫来说不是；911事件对遇难者来说是黑天鹅，对恐怖分子来说不是；突然利率急升，突然租金大幅降低，都是地产投资者的黑天鹅，但不是的租客的。承担黑天鹅风险，只能向大自然学习——保持冗余，通俗地说就是，地主家要有余粮。我们生来有两只眼睛，两个肾脏，两个肺叶，这些看上去不够优化，很浪费，但却是大自然对人类的保护，是帮助人类对付意外的防御性武器。地产投资是有风险的投资，冗余不是可有可无，是必须的。现金 高流动性金融资产 可用的HELOC，不低于一年的税前年收入，这是地产投资者需要保持的冗余。建议退休前，尽量在房产上多做一些HELOC，以防意外发生。
长期地产投资者，多套房地产投资者，自带消灾神器——林迪效应，所以也无需过度紧张，不是房子越多就需要准备更多的冗余。大多伦多地区的房价，每十年翻一倍。2013年100万买的房产，2023年房价涨到了200万，当年借款80万，十年后余额降到了54万，2023年贷款余额是房价的27%。房价涨幅越大的地区，贷款与房价的比例loan to value, LTV越低，2022年大多伦多地区贷款房价比LTV是53%，2012年这一比例是63%；2022年大温哥华地区贷款房价比LTV是50%，2012年这一比例是59%。多套房投资者都是通过多年的积累，才建立起来的地产投资组合，房价长期上涨，加上房贷强制去杠杆的特性，决定了投资房持有时间越长，投资房越多，风险越低。林迪效应，Lindy Effect，我给汉化成了“老字号效应”，就是越活越年轻的事物所具备的特性，例如，老子的《道德经》已经流传了2500年，预期寿命将至少再流传2500年。
房价长期不断地向东北方向延申，甩掉着越来越多的中产家庭，难道真的没有房价泡沫破裂的风险吗？我在网上看到了这样一段留言“多伦多的房价与收入严重背离，本就是泡沫非常高的城市。经济规律最终会将其调整回正常状态，只是时间问题”，这是认为房价泡沫能够破裂的群众代表的心声。目前大多伦多地区中位数家庭年收入8.5万，而平均房价是109万，很明显，平均收入买不起平均房价的房产。8.5万年收入的借款能力是43万，如果首付20%，那么能够买得起的房价应该是54万。按照网上这段留言的说法，大多伦多地区的房价早晚会降到54万。正是有这种期许的人支撑了租房市场，并把租金越推越高。人类脱离了自然的、独立的生活之后，就有了社会生活，从此便不再有自然状态下的平均主义了。人类社会的现象总体表现为一种幂律分布特性，而不是正态分布。人的自然属性，例如，身高，体重，血压，心率，智力水平，血糖，胆固醇，属于平均分布，正态分布，这是造物主的天意，是天之道。人类的社会现象，例如，收入，债务，财富，知名度，大城市的人口，畅销书，语言，属于极端不平等分布，幂律分布,是人之道。人类的不平等起源于私有产权，不是资本主义特有的。2500年前，老子在《道德经》里就总结了天之道和人之道的区别：天之道，损有余而补不足；人之道，损不足以奉有余。圣经的在马太福音中也有同样的结论，主人在远行前给了三位仆人每人100元，一年后回来时，第一位仆人手里的100元变成了500元，第二位变成了300元，第三位仆人手里还是100元，主人把第三位仆人手里的100元收回来奖励给了第一位仆人，这就是人们常说的马太效应：凡是富有的，还要加给他，让他有余；而对于贫困的，连他仅有的也要夺过来。加拿大的债务分布是典型的幂律分布，收入最高的40%家庭借了70%的债务。债务由高收入的家庭顶着，这些家庭不断向银行证明他们有能力还款，于是银行会借给他们更多房贷，支持多套房投资者不断投资。一个家庭的借款能力极限是50倍年收入，所谓的“杠杆拉满”在现实生活中很难出现，不必为多套房投资者负债太多而担心，也不要对地产市场崩盘抱太大希望。
结语：
通过风险识别，我们把看得见的和看不见的风险找出来，对于损失大，发生可能性低的风险，通过买保险转嫁出去。对于损失小，发生可能性大的风险，采取预防措施，尽力降低发生的可能性。对于损失大，发生可能性高的风险，采取规避和不参与的方式远离。对于损失小，发生可能性低，同时可能的获利高于可能的损失时，选择自担风险。其中，主动诚实地接受银行的风险评估，是最最重要的风险识别和风险管理手段。房东是值得尊敬的群体，因为他们地承担了租客不愿承担的风险，所以我把我的使命定格在帮助这些房东身上。在财富幂律分布的社会中，头部的20%，是风险承担者的应属之地。
给光荣的风险承担者们，我有如下老生常谈的建议：
1.君子不立危墙之下，不要在枯树下睡觉，不要在铁轨上打盹儿，走大路不走钢丝，不要在压路机前捡硬币；
2. 看不到，不等于不存在，让杀死别人的，使自己更强壮；做有林迪效应的事，让死亡概率随时间下降；
3. 不要生活在二维的书本里，要走进三维的生活承担风险；看清世界，活在幂律分布的人群里，不要幻想平均主义的大同世界；
4. 把自己置于冗余的环境中，让杀不死你的，使你更强壮，同时保持对极端事件的敬畏；消极成就功劳更大；
5. 不存在理智的投资和正确的预测，没有不承担风险的收获；
6. 疫情期间租金下降，加息后贷款月供上涨，房贷政策不断收紧，这些小的财务损失和挫折，会造就出成熟的投资者，伤痕累累的英雄是孤勇者；作为有机体的人类，能把障碍物变成肥料；
7. 不要听太多讲座，没病别去看医生，远离医源性损伤；问了太多人，反而买不到房子；太有学问了，啥也干不成；想的时候都是完美的，做起来才发现自己也很平庸，要学会接受平庸，却敢于行动的自己；
8. 不要急于评价自己的投资成果，持有房产10年以后再做评价，中途不要轻易下车；下车容易，上车难。