加拿大利率攀升、房价面临“历史级别”调整！华人推崇的REITs的这几大风险你了解吗？

FX168财经报社(北美)讯 加拿大央行7月13日意外将基准利率上调整整一个百分点或100个基点，至2.5%。这是自1998年以来加拿大央行一次性加息幅度最大的一次。加拿大央行自今年3月以来已四次上调利率。

加拿大央行激进加息，不断上升的抵押贷款利率可能会给人们带来更大的压力，让加拿大房地产市场可能正在进行近年来最大的一次调整。

7月份，温哥华的房屋销售大幅下滑，进一步证明加息政策迫使许多潜在买家决定离场观望。

大温哥华房地产委员会（REBGV）8月份公布，7月份大温地区地区共达成1887笔交易，较去年同期下降43.3%，较6月下降22.8%。委员会补充称，7月的销售活动比十年同期平均水平低35.2%。

与此同时，根据房地产咨询公司Urbanation Inc的最新报告，今年第二季度大多伦多地区新建共管公寓的销量环比下降了19%。

2022年第二季度大多地区共有6792套新共管公寓售出，同比下降24%，但销量仍然高于10年平均水平。

购买活动的下降导致11703套新公寓单元仍未售出，较2022年第一季度的近18个季度低点增长36%。尽管这一数字有所上升，但年度数据仍下降了6%。

随着利率飙升打压房产市场的需求，市场唱空声开始响起。加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue在近期的一份报告中称，基准房价到明年初可能会较市场峰值下跌12%以上，跌幅比过去40年里的四次全国经济衰退中的任何一次都要大。

加拿大皇家银行表示，预计今年和明年的销售额将分别下降23%和15%，自2021年初以来42%的总降幅将超过2008年至2009年38%的降幅。

华人开始青睐房地产投资信托基金

房地产一向是华人非常推崇的投资项目，加拿大房地产市场近些年的强劲表现，与中国投资移民的大量流入，有着千丝万缕的联系。在如今在加拿大房价下行的走势中，有人将目标转向REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信託基金，那么这类资产是否是良好的投资标的呢？

一、REITs是什么？

所谓REITs，就是一种以发行收益凭证的方式，汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信託基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业，如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等，其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收入。

二、REITs的类型

1.商业REIT-写字楼

2.零售REIT-购物中心

3.工业REIT-仓库、物流设施和数据中心

4.酒店REIT-酒店和服务住在

5.医疗REIT-医院和疗养院

三、投资REITs优势

1、投资资金门槛低

REITs的投资门槛较低，一般投资人都可参与其中。对于中小投资者来说，通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现，可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。

2. 流动性强、变现性高

REITs的交易在证券交易所进行，就像买卖股票一样。流动性、变现性都胜过投资不动产。

3. 收益稳定

REITs的现金流，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定，加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东，所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。

4. 分散风险

REITs的资产是分散化了的房地产资产组合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。其最吸引人之处，是定期的股息收益，而且股息率相对优厚。

5. 税收政策

REITs的税收政策，也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税，因此REITs所发红利也特别高。同时，投资人以分红的方式收到的投资收入，在个人税率中也是最低的。REITs最大的好处就是可以为投资者提供强劲稳定的长期股息收益率。

四、投资REITs风险

由于REITs本身的属性相似，因此行业集中度非常高。从短期波动率来看，REITs的短期投资的收益波动率非常大，堪比股票。如果遇到经济危机则会受到很大的波动和冲击。

如果房地产的价值下降，REITs的价格会迅速回落，因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款，REITs都会受到市场波动的影响。因此不同类型的REITs基金在不同时期受到的风险不同。举例来说：当消费降低，零售行业受到影响，零售REIT-购物中心类的投资品就会面临租售率下降等风险。当运输、物流物业达到平衡或者出现过剩的时候，工业仓储类REITs也将面临较大的市场风险。事实上，收益率越高的REITs，波动就越大。

REITs的其他风险还包括经营风险，管理层是否用心维护物业资产等方面。尽管REITs上市交易，但REITs背后的物业不像股票与债券有连续的价格，从而使得其相应的波动率被低估，导致风险低估。

以下是投资REITs的几大风险：

1.市场风险

1）房地产投资信托基金在证券交易所进行交易，其价格取决于供求情况。

2）价格通常反映投资者对经济、房地产市场及其回报、房地产投资信托基金管理、利率和许多其他因素的信心。

2.收入风险

1）分红是没有保证的，并受房地产投资信托基金收入波动的影响。例如，如果租赁协议以比以前更低的租金率续期或入住率下降， REITs的租金收入可能会受到影响。

2）留意房地产投资信托基金是否可以预先收取租金，或租赁协议中是否有租金期限锁定的条款。

3）如果资产是通过债务融资购买的，那么当债务成本变化时，就存在再融资风险。更高的债务成本也可能减少单位持有人的收入分配。

3.集中的风险

如果房地产投资信托基金的大部分收入来自一个或几个房产或几个租户，如果其中一个发生什么变化的话，你有可能将面临收入减少的风险。

4.流动性风险

1）房地产投资信托基金可能会发现很难为其房产找到买家和卖家。

2）在不利的经济条件或特殊情况下，REITs可能很难改变其投资组合或在短时间内出售其资产。

5.杠杆风险

如果一个房地产投资信托基金使用债务为其资产的收购融资，就存在杠杆风险。如果房地产投资信托基金被清盘，它的资产将首先用来偿还债权人。任何剩余的价值将被分配给单位持有人。

6.再融资风险

1）为了再融资，它们可能需要借更多的钱（通过银行借款或发行债券），或者进行股权融资活动，如配股或私募。

2）当贷款到期续期时，再融资成本也可能更高。

3）这些风险可能会影响房地产投资信托基金的单位价格和收入分配。

7.土地租赁期满风险

如果房地产投资信托基金持有租赁物业，土地租约的剩余期限将随着时间的推移而减少，在土地租约期满时，这些物业必须交还给出租人。房地产投资信托基金的价值可能会因土地租契期限减少或到期而受到影响，从而导致单位价格下跌。

8.其他风险

虽然有些REITS可以根据你想投资的房地产类型或地区提供多元化，但这种多元化可能会带来其他风险，如行业和国家监管风险。

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