房东回国不交税，租客惨被税局CRA追讨欠税，经纪：99%不知道

这是去年加拿大税务法院的一起案件，除了法律界之外，大多数人都没有注意到这一案件，他们对其对租房者的影响感到惊讶。

加拿大税务局（CRA）无法向他的海外房东收取费用，因此加拿大租户陷入了困境。

蒙特利尔的一名租户接受了税务局CRA审计，并被勒令按照法律要求向非居民房东缴纳其未预扣的月租税。 

结果，租客被责令缴纳六年的税款以及复利和罚款。

去年，房客将联邦税务部长告上法庭，称他不知道房东是加拿大非居民。

该租户在蒙特利尔一栋大楼内租房住，房东是意大利人。

租客在税务法庭上诉中败诉，理由是他们是加拿大居民，向非居民房东支付租金，因此需要将租金25 %作为税款交给CRA。

法官在其判决中承认了“严重后果”，但仍要求“居民付款人”或承租人承担责任。

为该案租户辩护律师 Eric Luu 表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说，住宅租户的标准与“成熟的企业”相同。

如果一个人一年中在加拿大居住少于 183 天，或者“通常”不居住在加拿大，政府将其视为非居民。 一般来说，非居民需要就在加拿大赚取的收入（包括租金收入）纳税。

不知道房东是非居民不被视为有效的借口。

“这令人担忧，”律师说。“但追讨非居民非常困难，所以他们把负担加到了房客身上。如果退一步，抛开所得税法的起草方式，只看它的政策，在这种情况下，你得问自己谁有财务杠杆？显然，租户没有财物杠杆作用。

众所周知，非居民业主长期以来必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。

然而，房地产经纪洛恩·戈德曼 (Lorne Goldman) 表示，很少有租户和房地产行业人士意识到，如果非居民房东不缴纳这些税款，租户可能会陷入困境。

戈德曼先生向非居民出售房产，并表示房地产经纪，以及所有租户和所有小房东，应该接受有关租户风险的正式教育。

“我从事房地产行业，但我对此一无所知，”戈德曼先生说。“我认为，加拿大 99.99% 的租户都没有意识到这一点，CRA 有责任告知租房公众，他们可能需要缴纳预扣税。”

他问道，在卑诗省，10%新公寓由非居民拥有，其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？

例如，非居民房东克里斯·奥利弗(Chris Oliver)在温哥华拥有三套出租单元，但他长期住在香港，他表示，他不知道预扣税，但他的物业经理已经缴纳了。持有执照的物业经理负责收税，这减轻了租户的负担，假设他们通过物业经理付款。

“让租户遵守这一会计规则听起来不公平，”奥利弗先生说。“你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现他们需要管理一整套复杂的付款规则？”

西蒙·弗雷泽大学客座教授罗恩·亚瑟 (Ron Usher) 表示，去年得知这起蒙特利尔案件时，他感到震惊。他想知道有多少非居民房东没有缴纳税款。

“可能有成千上万这样的情况？租户面临的风险是巨大的。......我认为现在的故事很奇怪，很神奇，而且这似乎是法律。”

他补充说，判断一个人是居民还是非居民“非常困难”。

“我们谈论的是税务居住权，而不是实际居住权。他们可能在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了。”

房客玛丽安娜·马库基纳 (Mariana Makulkina) 在 Facebook Marketplace 上找到了自己的公寓，她说，她自己做调查后才知道房东住在海外。 她有一名物业经理，但如果没有第三方保护，她在签署租约时就不会知道询问房东。 

另外，哪个房东想被问到他们是否在加拿大纳税？

“这件事从来没有引起我的注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事，”马库基纳女士说。

物业经理唐纳德·麦肯齐 (Donald Mackenzie) 表示，他的公司经常为非居民房东办理汇款，这些房东约占他客户的 10% 至 15%。然而，偶尔有非居民表示他们不想缴税。

律师德鲁亚尔（ Michael Drouillard ）表示，当他担任物业经理时，他很久以前就知道租户可能承担责任，但他仍然对租户承担责任感到惊讶。

“我很惊讶地发现他们实际上是在住宅租赁的背景下这样做的，”他说。

德鲁亚尔先生说，为了保护自己，租户可以开始要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但房东可能会随后搬到国外，他们的身份也会发生变化，而房客并不知道。

BC 省的住宅租赁协议表格不要求房东提供其居住身份证明。但当房主出售房产时，他们必须说明其税务居住地。这是为了保护买方在未缴税款的情况下免于承担责任，所以，租户也应该享有同样的保护。

“在住房危机的背景下，租房已经非常困难，现在让房客也调查房东的居住状况？”德鲁亚尔先生说。“我并不是说这不是法律，租客必须小心这一点。问题是，作为政策问题，CRA 的做法正确吗？”

文章来源：

https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-foreign-landlord-fails-to-pay-taxes-cra-goes-after-tenant/

作者：丁其